Neue Wohnungsdekrete in Spanien: Was jetzt für Mieter und Käufer gilt

Spaniens Regierung hat neue Wohnungsdekrete beschlossen. Das erste Paket, Real Decreto-ley 29/2026, wurde am 7. Oktober veröffentlicht und tritt grundsätzlich am 8. Oktober 2026 in Kraft. Es enthält unter anderem Mieterschutz und eine neue Finanzierung von bis zu 50.000 Euro für den ersten Wohnungskauf. Ein zweites Dekret mit automatischen Vertragsverlängerungen wird hingegen erst nach einer noch ausstehenden parlamentarischen Bestätigung wirksam.

Aktualisiert am 7. Oktober 2026. Stand: Mittwoch, 7. Oktober 2026, 11:00 Uhr MESZ.

Spanien hat neue Wohnungsdekrete beschlossen. Das erste Paket, Real Decreto-ley 29/2026, wurde am 7. Oktober veröffentlicht und tritt grundsätzlich am 8. Oktober 2026 in Kraft. Es enthält unter anderem Mieterschutz und eine neue Finanzierung von bis zu 50.000 Euro für den ersten Wohnungskauf. Ein zweites Dekret mit automatischen Vertragsverlängerungen, das RDL 28/2026, wird hingegen erst nach einer noch ausstehenden parlamentarischen Bestätigung wirksam.

Beide Texte hat der Ministerrat am Dienstag, 6. Oktober, beschlossen. Sie ersetzen die am 2. Oktober im Kongress gescheiterten Dekrete 26 und 27/2026. Diese bleiben aufgehoben. Bestätigen muss die neuen Dekrete jetzt die Ständige Deputation des Kongresses, weil das Parlament für die Neuwahl am 29. November aufgelöst ist.

Was jetzt feststeht: zwei neue Dekrete im BOE

Laut Moncloa enthalten beide Dekrete zusammen 21 Maßnahmen. Sie sollen nach den Worten von Sánchez „die Essenz“ der gescheiterten Texte bewahren, ergänzt um einige Neuerungen.

Der Staatsanzeiger BOE hat am 7. Oktober beide Texte veröffentlicht. Das Real Decreto-ley 29/2026 betrifft die soziale Funktion der Wohnung und mehr bezahlbaren Wohnraum. Laut seiner Schlussbestimmung tritt es grundsätzlich am Folgetag seiner Veröffentlichung in Kraft, also am 8. Oktober 2026. Für einzelne Maßnahmen können jedoch abweichende Zeitpunkte und Voraussetzungen gelten.

Das Real Decreto-ley 28/2026 soll die Stabilität von Mietverträgen stärken. Obwohl im Text ein Inkrafttreten am 15. November 2026 genannt wird, hat die Regierung laut ABC und Moncloa klargestellt, dass es erst nach der Bestätigung durch die Ständige Deputation wirksam werden soll. Vor dem 15. November gilt es also in keinem Fall, danach nur mit der noch ausstehenden parlamentarischen Zustimmung.

Was das RDL 29/2026 für Mieter regelt

• Verlängerung auf Antrag: Laufende Mietverträge über die Hauptwohnung können laut BOE auf Antrag des Mieters jahresweise um bis zu zwei Jahre verlängert werden. Voraussetzung ist, dass die Miete bezahlt ist und in den acht Monaten davor jeweils pünktlich bezahlt wurde.
• Schutz vor Räumung: Greift eine Behörde ein, um die Räumung eines gefährdeten Haushalts zu verhindern, muss sie laut El País künftig die offene Miete und die Gerichtskosten übernehmen. Zahlt sie nicht binnen zwei Monaten, tritt sie automatisch an die Stelle des Mieters als Schuldner. Der Vertrag endet dann nicht.
• Ein Jahr mehr für gefährdete Mieter: Wirtschaftlich und sozial gefährdete Mieter können laut El País eine Verlängerung um bis zu ein Jahr verlangen. Große Eigentümer müssen sie in der Regel akzeptieren.
• Mehr Angaben in Mietanzeigen: Anzeigen müssen laut Diario de Avisos den Referenzindex für die Miete nennen, wo er gilt, die zulässige Höchstmiete in regulierten Gebieten und gegebenenfalls, ob der Vermieter ein Großeigentümer ist.

Grenzen für Fonds und Großeigentümer bis 2030

Die Beschränkung von Wohnungskäufen durch Investmentfonds gilt laut El País nun bis zum 31. Dezember 2030, zwei Jahre länger als im gescheiterten Text. Wer kauft, muss ein unabhängiges Gutachten vorlegen. Es muss belegen, dass der Kaufpreis über 70 Prozent des Marktwerts liegt. Laut ABC fallen jetzt auch Großeigentümer unter die Regel. Das sind in der Regel Eigentümer von mehr als zehn Wohnungen, in Katalonien schon ab fünf.

Bis zu 50.000 Euro für die erste eigene Wohnung

Neu im Paket ist die Finanzierungslinie „Tu Casa“ der staatlichen Förderbank ICO. Laut La Vanguardia stehen dafür 10 Milliarden Euro bereit. Käufer einer ersten Wohnung sollen bis zu 50.000 Euro als zinsfreien Kredit erhalten können. Die Linie richtet sich ausdrücklich nicht nur an junge Menschen, sondern auch an Familien.

Gedacht ist das Darlehen laut Diario de Avisos für Menschen, die eine Hypothek tragen könnten, denen aber das Eigenkapital fehlt. Es soll bis zu 20 Prozent des Wohnungswerts abdecken. Diesen Teil finanzieren Banken meist nicht. Die Zeitung weist darauf hin, dass der endgültige Text die Zinsfreiheit noch bestätigen muss. Ob ein Interessent das Angebot nutzen kann, hängt von den konkreten Bedingungen und der Abwicklung ab. Wer genau antragsberechtigt ist und ab wann Anträge möglich sind, ist zum Stand dieses Artikels nicht bekannt. Ob und unter welchen Bedingungen auch ausländische Residenten in Spanien die Förderung erhalten können, geht aus den ausgewerteten Quellen nicht hervor.

Weitere Punkte nach Angaben von Sánchez: Mieter sollen einen Teil der Miete von der Einkommensteuer absetzen können, bei 800 Euro Monatsmiete knapp 1.000 Euro im Jahr. Hinzu kommen 280 Millionen Euro an Bürgschaften für industriellen Wohnungsbau und 400 Millionen Euro für Anbieter von Sozialwohnungen. Die Regierung kündigte zudem Anreize für kleine Vermieter an, damit diese bezahlbar vermieten. Wohnungen der Sozialversicherung sollen an die staatliche Gesellschaft Casa 47 gehen. Wie und ab welchem Steuerjahr die Absetzbarkeit greift, beschreiben die ausgewerteten Berichte nicht; ein sofort einlösbarer Anspruch lässt sich daraus nicht ableiten. Laut El País enthält das Hauptdekret außerdem Regeln gegen Missbrauch bei Saison- und Zimmervermietung und eine höhere Mehrwertsteuer für Ferienwohnungen. Für Eigentümer und Zuzügler sind hier der genaue Vertragstyp und mögliche Übergangsregeln entscheidend. Eine pauschale Aussage, dass alle bestehenden Saisonverträge sofort umgewandelt werden, ist nicht korrekt.

RDL 28/2026: Automatische Verlängerung mit offener Zukunft

Das zweite Dekret sieht laut ABC automatische Verlängerungen alle fünf oder sieben Jahre vor, je nachdem, ob der Vermieter eine Privatperson oder ein Unternehmen ist. Verzichtet der Vermieter auf die Verlängerung, schuldet er dem Mieter eine Entschädigung. Sie beträgt zwölf Monatsmieten oder eine Monatsmiete pro Wohnjahr, je nachdem, welcher Betrag höher ist. Ausnahmen gelten etwa, wenn eine Privatperson die Wohnung selbst oder für Angehörige braucht. Diese Regelung ist jedoch, anders als die Maßnahmen aus dem ersten Dekret, derzeit nicht in Kraft und wird es erst nach einer parlamentarischen Bestätigung.

Unsicherheit: Die Abstimmung in der Ständigen Deputation

Die Ständige Deputation hat nach der Auflösung 69 Mitglieder. Bleiben die Fraktionen bei ihren bisherigen Positionen, käme das RDL 29/2026 laut Diario de Avisos auf 35 zu 34 Stimmen, das RDL 28/2026 dagegen auf 34 zu 35. Die baskische PNV hat laut elDiario.es angekündigt, das Hauptdekret zu stützen, die automatischen Verlängerungen aber abzulehnen. Für die Abstimmung bleibt ein Monat. Ein Termin ist noch nicht öffentlich bekannt. Es wäre jedoch falsch, die bereits geltenden Maßnahmen aus dem RDL 29/2026 bis zur Abstimmung als bloße Ankündigung zu bezeichnen.

Für Mieter heißt das: Die Verlängerung auf Antrag und der Räumungsschutz aus dem RDL 29/2026 gelten grundsätzlich seit dem 8. Oktober. Eine automatische, allgemeine Verlängerung aller Mietverträge gibt es dagegen nicht; sie steht im RDL 28/2026 und ist nicht wirksam. Alle neuen Regelungen stehen aber unter dem Vorbehalt der Bestätigung durch die Ständige Deputation. Lehnt die Deputation das RDL 29/2026 ab, fallen die Maßnahmen wieder weg, wie es schon am 2. Oktober geschah. Anträge, Schreiben und Zahlungsbelege sollten deshalb sorgfältig mit Datum aufbewahrt werden. Dieser Überblick ersetzt keine Rechtsberatung.

Rückblick: Das Aus der Dekrete 26 und 27/2026

So entschied der Kongress am 2. Oktober

Am Freitag, 2. Oktober 2026, verweigerte der Kongress beiden Königlichen Gesetzesdekreten die parlamentarische Bestätigung, die sogenannte Konvalidierung. Der Bericht von Deia unter Berufung auf EFE nennt folgende Abstimmungsergebnisse:

• Das RDL 26/2026 zur sozialen Funktion der Wohnung und zu bezahlbarem Wohnraum erhielt 172 Ja-Stimmen und 178 Nein-Stimmen. PP, Vox, Junts und UPN stimmten dagegen.
• Das RDL 27/2026 zur Stabilität und Verlängerung von Mietverträgen erhielt 166 Ja-Stimmen und 184 Nein-Stimmen. Zusätzlich lehnten PNV und Coalición Canaria den Text ab.

Das BOE veröffentlichte am 2. Oktober die Aufhebungsresolution zum RDL 26/2026. Auch das RDL 27/2026 ist als „Disposición derogada“, also aufgehobene Vorschrift, gekennzeichnet. Beide Texte waren kurzzeitig in Kraft. Die Aufhebung ist beschlossen, nicht lediglich angekündigt.

Was in den aufgehobenen Dekreten vorgesehen war

Viele dieser Instrumente kehren mit dem RDL 29/2026 in teils geänderter Form zurück, siehe oben. Die folgenden Angaben beschreiben den Stand der aufgehobenen Texte.

Laut Público vom 2. Oktober 2026 umfassten die spanischen Maßnahmenpakete einen Räumungsstopp für vulnerable Personen, außerordentliche Vertragsverlängerungen und eine Regulierung der Saisonvermietung. Diese zusätzlichen Instrumente sind weggefallen.

Immobilienkäufe durch Investmentfonds unter 70 Prozent des Schätzwerts sollten nach diesem Bericht untersagt werden. Vorgesehen waren außerdem Hilfen für den ersten Wohnungskauf und eine Mehrwertsteuer auf Ferienwohnungen. Auf Grundlage der aufgehobenen Texte kommen sie nicht zum Tragen. Auch die vorgesehenen automatischen Vertragsverlängerungen begründen keine geltenden neuen Ansprüche.

Público bezifferte am 2. Oktober mögliche Mehrkosten für Mieterhaushalte in Spanien auf 626 Millionen Euro und sprach von 8,4 Millionen Mietern ohne zusätzlichen Schutz. Das waren Schätzungen, keine festgestellten Mehrzahlungen. Einen gesonderten regionalen Vorgang behandelt der Bericht über Gramina Homes und Entschädigungen für ausgesetzte Räumungen auf Mallorca.

Balearen: Welche Haushalte betroffen sein könnten

Última Hora nannte am 3. Oktober unter Berufung auf das Ministerium für soziale Rechte 27.200 Haushalte auf den Balearen, deren Mietvertrag bis 2028 ausläuft und deren Miete über dem Referenzindex liegt. Für sie war Schutz vor Erhöhungen vorgesehen.

Weitere 71.600 balearische Verträge laufen nach denselben Ministeriumsdaten bis 2028 aus, liegen aber unter dem Referenzindex. Für diese Gruppe war eine Erhöhungsgrenze von zwei Prozent vorgesehen. Diese besondere Grenze entfiel. Die Zahlen betreffen weder ganz Spanien noch ausschließlich Mallorca.

Die mögliche Ersparnis auf den Balearen hatte das Ministerium laut demselben Bericht bis 2028 auf etwa 23,5 Millionen Euro geschätzt. Gemeint war erwartete Entlastung, keine ausgezahlte Unterstützung.

Kurze Geltungsdauer, offene Vertragsfragen

Laut El Confidencial wurde das RDL 26/2026 am 30. September veröffentlicht und ab 1. Oktober angewendet. Das RDL 27/2026 erschien am 1. Oktober und trat am 2. Oktober in Kraft. Noch an diesem Freitag lehnte der Kongress beide ab.

Bei zwischenzeitlich abgeschlossenen oder verlängerten Verträgen besteht laut der Zeitung Rechtsunsicherheit. Welche Wirkungen bestehen bleiben, beantworten die Berichte nicht abschließend. Verträge, Nachträge und datierte Mitteilungen sollten aufbewahrt werden. Bei Streit empfiehlt sich anwaltliche Beratung oder ein Mieterverband. Dieser Überblick ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.

Balearen: Warnung vor gefälschten Mietanzeigen

Der Verbraucherverband Consubal warnte am Sonntag, 4. Oktober 2026, vor einer Welle mutmaßlich betrügerischer Mietanzeigen auf den Balearen. Nach dem Bericht von IB3 über die Warnung verbreiten sich die Angebote in sozialen Netzwerken und auf digitalen Portalen.

Beworben würden große, vollständig renovierte und möblierte Wohnungen, häufig mit drei Schlafzimmern, zwei Bädern und ausgestatteter Küche. Die verlangte Monatsmiete erreiche teilweise kaum 700 Euro. Consubal hält solche Konditionen auf dem gegenwärtigen balearischen Wohnungsmarkt für schwer glaubwürdig und sieht darin ein Warnsignal.

Die Masche beschreibt der Verband so: Interessenten sollen eine Anzahlung, eine Reservierungsgebühr oder eine Monatsmiete vorab überweisen. Eine vorherige Besichtigung werde mit Ausreden verhindert. Nach dem Zahlungseingang verschwinde der angebliche Vermieter. Hinter den Inseraten könnten nicht existente Eigentümer, nicht verfügbare Wohnungen oder von anderen Immobilienportalen kopierte Fotos stecken.

Consubal beobachtet die Zunahme zeitgleich mit der Ablehnung der Wohnungsdekrete, stellt aber ausdrücklich keinen direkten Zusammenhang her. Der Verband warnt, dass die schwierige Wohnungssuche von Betrügern ausgenutzt werden könnte.

Markt und Stimmung nach dem Aus der Dekrete

In ihrer Analyse vom 4. Oktober führt La Vanguardia den Rückzug institutioneller Investoren aus Spaniens Mietwohnungsmarkt auf Rechtsunsicherheit zurück. Für 2025 nennt sie einen Verkaufsüberschuss der Fonds von 45.000 Wohnungen in Spanien, davon 27 Prozent in Katalonien.

Nach den dort zitierten Katasterdaten sank der Anteil institutioneller Eigentümer am spanischen Gesamtbestand von 4,56 Prozent 2024 auf 4,45 Prozent 2025. Die ebenfalls angeführte Banco de España bezifferte den Unternehmensanteil an Spaniens Mietwohnungen für 2021 auf acht Prozent. Diese unterschiedlichen Bezugsgrößen sind nicht unmittelbar vergleichbar.

La Vanguardia nennt unter Berufung auf die Banco de España ein spanisches Wohnungsdefizit von 800.000 Einheiten, bis 2028 werde eine Million erwartet. Die Erklärung des Investorenrückzugs bleibt eine Branchen- und Zeitungsanalyse. Kritiker bewerten die Rolle der Fonds anders.

Nach der am 4. Oktober veröffentlichten Ipsos-Umfrage für La Vanguardia befürworten in Katalonien 45 Prozent die Regulierung von Kauf- und Mietpreisen. Weitere 38 Prozent bevorzugen mehr öffentlichen Wohnraum und Hilfen ohne Preisregulierung; zwölf Prozent wollen weniger Eingriffe.

Die Befragung gehört zu einer Wahlumfrage für Katalonien, nicht zu einer gesamtspanischen Erhebung. Stichprobengröße, Befragungszeitraum und Methode fehlen im frei zugänglichen Artikelteil. Das begrenzt die Beurteilung ihrer Aussagekraft.

Politische Folgen und Proteste

Ministerpräsident Pedro Sánchez hat am 5. Oktober vorgezogene Neuwahlen für den 29. November angekündigt, das Auflösungsdekret steht seit dem 6. Oktober im BOE. Hintergründe stehen im Beitrag Neuwahlen in Spanien am 29. November.

Die Gewerkschaften UGT und CCOO haben am 5. Oktober einen 24-stündigen Generalstreik für das Recht auf Wohnen angekündigt. Ein Datum steht noch nicht fest, laut La Vanguardia soll er vor dem Wahlkampfstart am 13. November stattfinden. Hintergründe erläutert der Bericht über die Wohnungsproteste in Spanien. Seit dem 8. Oktober gilt das neue RDL 29/2026, vorbehaltlich der Bestätigung durch die Ständige Deputation.