Spanien: Wohnungsdekret verlängert Mietverträge und Räumungsschutz

Das neue Wohnungsdekret Spanien sieht unter Voraussetzungen zwei zusätzliche Jahre für laufende Mietverträge und Räumungsschutz für schutzbedürftige Personen bis zum 31. Dezember 2030 vor. Nach dem BOE und der Auswertung von elDiario.es vom 30. September 2026 betrifft die Verlängerung Verträge, die vor dem 31. Dezember 2028 enden. Über dieses und ein zweites Wohnungsdekret soll der Kongress am Freitag, 2. Oktober, getrennt abstimmen. Die Mehrheiten sind offen.

Aktualisiert am 30. September 2026. Stand: nachmittags, Madrid.

Der Ministerrat beschloss beide königlichen Gesetzesdekrete am 29. September. Anlass war die Debatte nach der Räumung der 87-jährigen Maricarmen in Madrid. Proteste und das Zeltlager an der Puerta del Sol erhöhten den politischen Druck. Den Hintergrund behandelt der gesonderte Beitrag über die Proteste für bezahlbares Wohnen in Spanien.

Wohnungsdekret Spanien: Was bereits gilt

Im BOE vom 30. September erschien das Real Decreto-ley 26/2026 vom 29. September über dringende Maßnahmen zum Schutz der sozialen Funktion des Wohnens und zur Ausweitung des bezahlbaren Wohnungsangebots. Für die beiden beschlossenen Texte gilt ein unterschiedlicher Stand:

• Das veröffentlichte erste Dekret gilt ab Veröffentlichung vorläufig. Gesetzesdekrete müssen binnen 30 Tagen vom Kongress bestätigt werden, die sogenannte convalidación. Ohne Bestätigung fallen sie weg.
• Das mit Sumar vereinbarte zweite Dekret war bei Redaktionsschluss am 30. September weiterhin nicht im BOE veröffentlicht. Seine Veröffentlichung war für Donnerstag, 1. Oktober, angekündigt.

Das zweite Dekret soll weitergehende automatische Verlängerungen enthalten, die praktisch nahezu unbefristete Mietverträge ermöglichen sollen. Diese angekündigten Regeln gelten noch nicht. ABC zufolge hatte die Ministerin die konkrete Ausgestaltung kaum erläutert.

Welche Mietverträge zwei zusätzliche Jahre erhalten

Das veröffentlichte Dekret sieht nach der BOE-Auswertung von elDiario.es vom 30. September eine außerordentliche Verlängerung um zwei Jahre zu gleichen Bedingungen vor. Erfasst werden laufende Mietverträge mit einem Ende vor dem 31. Dezember 2028, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind.

Nach dieser Auswertung müssen die letzten acht Mietzahlungen beglichen sein. Ausnahmen bestehen bei einer anderen Vereinbarung oder Eigenbedarf des Eigentümers beziehungsweise seiner Familie. Die befristete Verlängerung ist deshalb nicht mit den angekündigten automatischen Verlängerungen des zweiten Dekrets gleichzusetzen.

Für Mieter und Vermieter sind Ablaufdatum, Zahlungsstand und mögliche Ausnahmen entscheidend. Aus der Regelung folgt keine pauschale Zusage für jedes Mietverhältnis. Verträge mit einem Ende vor 2029 müssen anhand der gesetzlichen Voraussetzungen geprüft werden.

Räumungsschutz bis Ende 2030 mit Voraussetzungen

Nach den Berichten von elDiario.es und ABC zum veröffentlichten Text werden Räumungen schutzbedürftiger Personen ohne Wohnalternative bis zum 31. Dezember 2030 ausgesetzt. Der Entwurf hatte noch 2028 vorgesehen. Erforderlich sind wirtschaftliche Voraussetzungen und ein Bericht der Sozialdienste. Ein ähnlicher Schutz bestand von 2020 bis Februar 2026, bevor er im Parlament scheiterte.

Eine besondere Regel betrifft Gesellschaften, deren Zweck der Kauf von Wohnungen unter 70 Prozent des Marktwerts ist. Betreibt eine solche Gesellschaft die Räumung, muss das Gericht diese laut der BOE-Auswertung vom 30. September aussetzen, auch wenn bereits ein Urteil vorliegt. Daneben sieht das Dekret Entschädigungen für Eigentümer vor.

Hinzu kommt die „außerordentliche Heilung“, spanisch enervación extraordinaria. Bieten die Regionen keine Wohnalternative an, müssen sie nach der Berichterstattung Mietrückstände übernehmen, wenn der Vermieter höchstens zehn Wohnungen besitzt und kein Großbesitzer ist. Der Staat erstattet den Regionen diese Ausgaben. Mietrückstände werden somit nicht gestrichen, sondern unter den genannten Voraussetzungen öffentlich übernommen.

Zeitmiete, Zimmer und Ferienwohnungen

Für Zeitmietverträge, den alquiler de temporada, verlangt das veröffentlichte Dekret laut elDiario.es einen realen, nachweisbaren Grund. Wird ein solcher Vertrag ohne Begründung über zwölf Monate hinaus verlängert, wird daraus ein regulärer Wohnmietvertrag. Jährliche Erhöhungen bei Zeitmieten werden an den Referenzindex IRAV gebunden.

Die Zimmervermietung wird in das Mietgesetz LAU aufgenommen. Nach derselben Auswertung darf die Summe der Zimmermieten die Miete für die gesamte Wohnung nicht überschreiten. In als angespannt ausgewiesenen Gebieten gelten außerdem die Mietobergrenzen.

Für Ferienwohnungen sind strengere Kontrollen vorgesehen. ABC nennt im Maßnahmenüberblick vom 29. September einen Mehrwertsteuersatz von 10 Prozent, nachdem 21 Prozent diskutiert worden waren. Plattformen müssen korrekte Informationen veröffentlichen. Den europäischen Hintergrund erläutert der Beitrag zu möglichen Grenzen für Ferienwohnungen in Wohnungsnotgebieten.

Steuerliche Entlastungen und Kredite für den Erstkauf

Nach den vorliegenden Berichten mit Stand 30. September können Vermieter, die keine Großbesitzer sind, unter Bedingungen eine steuerliche Reduktion auf Mieteinkünfte von bis zu 100 Prozent erhalten, wenn sie die Miete um mehr als 5 Prozent senken. Die Entlastung ist weder allgemein noch voraussetzungslos.

Neu ist laut der aktuellen Berichterstattung ein Einkommensteuerabzug für Mieter mit Einkünften bis 33.007,20 Euro: Sie können 10 Prozent der gezahlten Miete abziehen. Die Regel ist nicht auf junge Menschen oder angespannte Gebiete beschränkt. Voraussetzung ist, dass keine andere Wohnung im Umkreis von 50 Kilometern im Eigentum steht.

Die Ministerin spricht von bis zu 1,6 Millionen begünstigten Haushalten. Das ist eine Regierungsangabe, keine unabhängig bestätigte Nutzerzahl. Die Besteuerung Nichtresidenter über die IRNR behandeln die vorliegenden Quellen nicht. Vergünstigungen für Nichtresidenten lassen sich daraus nicht ableiten.

Für den Eigenkapitalanteil beim Erstkauf sieht der veröffentlichte Text zinsfreie ICO-Kredite bis 50.000 Euro vor. Begünstigte und Umfang sollen erst per Verordnung festgelegt werden. Die Maßnahme ist beschlossen, ihre konkrete Zugänglichkeit aber noch nicht abschließend bestimmt.

Weitere Regeln und politische Einordnung

Das erste Dekret enthält laut elDiario.es außerdem eine Kaufbeschränkung für die beschriebenen spekulativen Investoren bis 2028. Hinzu kommen die Förderung leerstehender Wohnungen, die Absicherung der Mietpreiskontrolle in angespannten Gebieten, zusätzliche Vorkaufsrechte für Mieter und der Wegfall steuerlicher Vorteile für Socimis.

José Francisco Reynés, Generaldirektor für Wohnen der Balearen-Regierung, kritisierte laut Periódico de Ibiza am 30. September, die Dekrete wirkten gegen eine Ausweitung des Wohnungsangebots. Das ist eine politische Bewertung, keine belegte Wirkung. Weiteren Kontext bietet der Überblick zum Wohnungsmarkt in Spanien.

Abstimmungen am Freitag, Mehrheiten weiter offen

Nach übereinstimmenden Berichten von The Objective, Infobae und weiteren Medien soll der Kongress am 2. Oktober 2026 in einer außerordentlichen Dringlichkeitssitzung getrennt über beide Dekrete abstimmen. Eine Bestätigung ist nicht gesichert.

La Vanguardia zufolge legt sich Junts am 30. September nicht fest, solange die Details unbekannt sind. ABC hält das Scheitern mindestens eines Dekrets für wahrscheinlich. Das ist eine Zeitungseinschätzung, kein Abstimmungsergebnis. Bereits im März war ein ähnliches Paket geteilt worden.

Fazit: Geltende Regeln von Ankündigungen trennen

Maßgeblich ist zunächst das veröffentlichte erste Dekret mit seinen Voraussetzungen. Die weitergehenden automatischen Verlängerungen gelten noch nicht, die ICO-Kredite sind nicht vollständig ausgestaltet. Die parlamentarische Bestätigung bleibt offen. Die Quellen erlauben weder eine sichere Abstimmungsprognose noch eine abschließende Beurteilung einzelner Mietverhältnisse.