Wohnungsdekrete: Darüber stimmt der Kongress am 12. November ab

Die Diputación Permanente des spanischen Kongresses soll am Donnerstag, 12. November 2026, ab 9 Uhr über die Bestätigung oder Aufhebung zweier Wohnungsdekrete beraten. Auf der Tagesordnung stehen Real Decreto-ley 28/2026 und 29/2026, beide vom 6. Oktober und veröffentlicht im BOE Nr. 249 vom 7. Oktober. Das Sitzungsdatum ist ein künftiger Ereignistermin; dieser Vorbericht hat den Quellenstand 9. November und enthält kein Abstimmungsergebnis (Tagesordnung des Kongresses; BOE: RDL 28/2026; BOE: RDL 29/2026).

RDL 29/2026: das breite Wohnungspaket

Das Real Decreto-ley 29/2026 trägt den amtlichen Titel „por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible“. Es ist laut BOE am 8. Oktober in Kraft getreten; nun steht seine parlamentarische Bestätigung oder Aufhebung an. Es ist nicht mit dem früheren Wohnungsdekret 26/2026 und unserer damaligen Einordnung für Mieter und Vermieter gleichzusetzen.

Schutzbedürftige Haushalte und Mietverlängerungen

Artikel 2 sieht bis 31. Dezember 2030 Regeln zur Aussetzung bestimmter Räumungsverfahren gegen schutzbedürftige Menschen ohne Wohnalternative vor. Voraussetzungen hängen unter anderem von der klagenden Partei ab. Bei sonstigen Klägern enthält der Text regelmäßige Überprüfungen, Aufhebungsgründe und eine Höchstdauer von drei Jahren ab Anordnung der Aussetzung. Das ist kein pauschaler Räumungsstopp für alle Haushalte oder alle Verfahren (BOE, Artikel 2).

Die fünfte Schlussbestimmung regelt auf Antrag eine außergewöhnliche Verlängerung bestimmter bestehender Hauptwohnsitz-Mietverträge in Jahresschritten um höchstens zwei zusätzliche Jahre. Sie knüpft unter anderem an das Ende der obligatorischen Verlängerung vor dem 31. Dezember 2028 beziehungsweise an die weiteren im Text genannten Vertragsphasen an. Mieter müssen mit den Zahlungen auf dem Laufenden sein und dies auch während der acht vorausgegangenen Monate gewesen sein. Es gibt Ausnahmen, etwa für nachgewiesenen Eigenbedarf; die Regel ist kein unterschiedsloser Anspruch für jeden Vertrag (BOE, fünfte Schlussbestimmung).

Beschränkungen für bestimmte Erwerber und Finanzierung

Artikel 1 begrenzt bis Ende 2030 bestimmte Immobilienkäufe durch die dort definierten, auf entsprechende Immobilien- oder Kreditkäufe ausgerichteten Unternehmen sowie bestimmte juristische Großbesitzer. Die Norm knüpft an Erwerbe unter 70 Prozent des Marktgutachtenwerts an; sie ist kein allgemeines Kaufverbot für jeden Fonds oder jede Privatperson (BOE, Artikel 1).

Artikel 19 schafft die Kreditlinie TU CASA für den ersten hypothekenfinanzierten Hauptwohnsitz, ergänzend zur privaten Finanzierung. Der Kredit soll den kleineren Betrag aus 20 Prozent des Wohnungswerts und 50.000 Euro abdecken. Vorgesehen sind null Prozent Zinsen und keine Gebühren; weitere Bedingungen und Verfahren müssen durch einen Ministerratsbeschluss und die vorgesehenen Instrumente konkretisiert werden. Der Artikel bewilligt einen außerordentlichen Haushaltskredit von 10 Milliarden Euro. Das sind Kredite und ein Finanzierungsrahmen, keine kostenlose Wohnung oder bereits ausgezahlte individuelle Förderung (BOE, Artikel 19 im Dekret).

Der Fonds für sozialen Wohnungs-Impact erhält eine Anfangsausstattung von 400 Millionen Euro. Der amtliche Text nennt 400.000 Tausend Euro; die Summe ist ein Fondsvolumen, keine direkte Zahlung an jeden Haushalt (BOE, Artikel 13 im Dekret).

RDL 28/2026: wiederholte Mietverlängerungen und Entschädigung

Das Real Decreto-ley 28/2026 ändert Artikel 10 des Mietgesetzes. Nach mindestens fünf Jahren Vertragsdauer beziehungsweise sieben Jahren bei einem Vermieter als juristischer Person sieht der Text wiederholte Verlängerungen um jeweils fünf beziehungsweise sieben Jahre vor, wenn keine Partei rechtzeitig die Nichtverlängerung mitteilt. Die Vorankündigungsfrist beträgt sechs Monate für den Vermieter und zwei Monate für den Mieter. „Unbefristete Verlängerung“ bedeutet hier nicht, dass ein Vertrag niemals beendet werden kann.

Bei wirksamer Nichtverlängerung durch den Vermieter sieht der Text grundsätzlich eine Entschädigung vor, enthält aber ausdrücklich Ausnahmen, darunter nachgewiesenen Eigenbedarf und weitere genau geregelte Fälle. Die Regel darf daher nicht als garantierte Zahlung bei jeder Vertragsbeendigung verstanden werden. Als Inkrafttreten ist der 15. November 2026 vorgesehen; die bevorstehende parlamentarische Entscheidung ist dabei noch offen (BOE, Artikel único und Schlussbestimmung).

Mehrheiten: Prognosen, kein Ergebnis

Nach dem Europa-Press-Vorbericht vom 8. November wird für das breite Paket eine knappe Bestätigung erwartet, unter der Annahme der Unterstützung des PNV mit einer rechnerischen Mehrheit von 35 zu 34. Das ist eine Abstimmungsprognose, keine amtliche Stimmenauszählung.

Für die Mietvertragsregelung werden dagegen fehlende Mehrheiten erwartet. Auch diese Einschätzung bleibt bis zur Abstimmung offen; aus der Berichterstattung folgt weder eine bereits erfolgte Ablehnung noch eine garantierte Zustimmung (idealista, Vorbericht vom 5. November; Capital).

Was Mieter und Vermieter prüfen sollten

Für eine individuelle Mietverlängerung sind Vertragsart, Vertragsphase, Zahlungsstand und gesetzliche Ausnahmen entscheidend. Vermieter müssen die jeweiligen Ankündigungsfristen und Ausnahmevoraussetzungen getrennt lesen. Beim TU-CASA-Kredit sind die gesetzlichen Bedingungen und die noch vorgesehenen Ausführungsregeln maßgeblich. Die parlamentarische Bestätigung würde die jeweiligen Texte sichern; ein Ergebnis wird hier nicht vorweggenommen (RDL 29/2026; RDL 28/2026).

Hintergrund: die frühere Fassung 26/2026, die aktuelle Mietanzeigenstudie und der separat berichtete Generalstreik am 11. November. Stand dieses Vorberichts: 9. November 2026. Ein Abstimmungsergebnis liegt noch nicht vor.