Immobilie in Spanien erben: Diese Steuern können anfallen

Wer eine Wohnung oder ein Haus in Spanien erbt, muss mit mehreren möglichen Steuern rechnen. Eine pauschale Summe lässt sich vorab jedoch nicht nennen.

Unmittelbar relevant sind vor allem die spanische Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie möglicherweise die kommunale Bodenwertzuwachssteuer, die Plusvalía municipal. Für den bloßen Erwerb der Immobilie durch die Erbschaft fällt dagegen keine Einkommensteuer IRPF an.

Wie hoch die Rechnung ausfällt, hängt unter anderem von der zuständigen autonomen Gemeinschaft, dem Verwandtschaftsgrad, dem Steuerwert der Immobilie und dem bisherigen Vermögen des Erben ab. Auch die Regeln der jeweiligen Gemeinde spielen eine Rolle.

Die Erbschaftsteuer unterscheidet sich je nach Region

Der wichtigste Posten ist der Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Dabei wird nicht einfach ein fester Prozentsatz auf den Marktpreis der Wohnung angewendet.

Zunächst wird der Wert der Vermögenswerte bestimmt, die jeder einzelne Erbe erhält. Anschließend werden mögliche Freibeträge oder Reduzierungen, der Steuertarif sowie gegebenenfalls Koeffizienten für Verwandtschaft und vorhandenes Vermögen berücksichtigt. Zum Schluss werden regionale Abzüge und Vergünstigungen verrechnet.

Im allgemeinen Steuersystem ist bei in Spanien lebenden Verstorbenen und Erben grundsätzlich die autonome Gemeinschaft zuständig, in der der Verstorbene seinen gewöhnlichen Wohnsitz hatte. Das muss nicht die Region sein, in der sich die Immobilie befindet.

Die Unterschiede können erheblich sein. Viele autonome Gemeinschaften gewähren Ehepartnern, Kindern oder Eltern hohe Vergünstigungen. In der Autonomen Gemeinschaft Madrid gilt für nahe Familienangehörige in bestimmten Gruppen beispielsweise eine Ermäßigung von 99 Prozent auf die berechnete Steuerschuld.

Das bedeutet nicht, dass ein Prozent des Immobilienwertes zu zahlen ist. In einem Beispiel der Comunidad de Madrid sinkt eine zuvor berechnete Steuerschuld von 1.250 Euro durch die Vergünstigung auf 12,50 Euro. Die Steuererklärung muss dennoch fristgerecht eingereicht werden.

Der Katasterreferenzwert ist entscheidend

Seit dem 1. Januar 2022 kommt dem sogenannten valor de referencia catastral besondere Bedeutung zu. Er gilt bei Immobilien grundsätzlich als steuerliche Untergrenze, sofern die Erben keinen höheren Wert angeben.

Existiert für das Objekt kein Referenzwert oder kann dieser vom Kataster nicht bescheinigt werden, zählt grundsätzlich der höhere Betrag aus dem erklärten Wert und dem Marktwert. Eine spätere Prüfung durch die Steuerverwaltung bleibt möglich.

Der Referenzwert kann über den elektronischen Dienst des spanischen Katasteramtes abgefragt und bescheinigt werden. Eine sorgfältige Bewertung ist wichtig, denn der in der Erbschaft angesetzte Betrag kann später die Berechnung eines Gewinns oder Verlustes beim Verkauf beeinflussen.

Wann die Plusvalía municipal anfällt

Bei städtischem Grundbesitz kann zusätzlich die Plusvalía municipal fällig werden. Ihr offizieller Name lautet Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Die Abgabe betrifft den Wertzuwachs des städtischen Bodens seit dem Erwerb durch den Verstorbenen bis zum Erbfall. Besteuert wird also nicht der vollständige Wert des Gebäudes. Zahlungspflichtig ist der Erbe.

Für die Berechnung gibt es ein objektives Verfahren und eine Methode auf Grundlage des tatsächlichen Wertzuwachses. Kann der Erbe nachweisen, dass der reale Anstieg niedriger ausfällt, darf der geringere Betrag maßgeblich sein.

Hat der Boden nachweislich nicht an Wert gewonnen, unterliegt die Übertragung nicht der Plusvalía. Die Erbschaft muss der Gemeinde trotzdem gemeldet und der fehlende Wertzuwachs mit Unterlagen belegt werden.

Gemeinden dürfen für Übertragungen an Kinder, Ehepartner oder Eltern Vergünstigungen von bis zu 95 Prozent vorsehen. Ob diese gelten, richtet sich nach der örtlichen Satzung und ihren Voraussetzungen.

Die IRPF kann später relevant werden

Der Erhalt einer geerbten Immobilie löst für sich genommen keine Einkommensteuer IRPF aus. Das ändert sich, wenn der Erbe das Objekt später verkauft oder vermietet.

Bei einem Verkauf wird geprüft, ob gegenüber dem für die Erbschaft angesetzten Erwerbswert ein steuerpflichtiger Vermögensgewinn entstanden ist. Bei einer Vermietung müssen die erzielten Einkünfte nach den geltenden Regeln erklärt werden. Auch bei einer leer stehenden Immobilie kann die steuerliche Behandlung gesondert zu prüfen sein.

Bedeutung für Erben in Spanien

Vor der Annahme und Abwicklung einer Immobilienerbschaft sollten Erben die Regeln der zuständigen autonomen Gemeinschaft und der betreffenden Gemeinde prüfen. Der Marktpreis allein reicht nicht aus, um die Belastung zu bestimmen.

Wichtig sind außerdem der Katasterreferenzwert, mögliche Schulden des Nachlasses, der Verwandtschaftsgrad und das vorhandene Vermögen des Erben. Selbst wenn eine hohe Vergünstigung die Zahlung fast vollständig reduziert, bleiben Erklärungs- und Fristpflichten bestehen.