Marbella Ost: drei Bauentwicklungen auf fast drei Millionen Quadratmetern

Marbella hat drei Umwandlungsflächen in La Víbora, La Vizcaína sowie bei Alicate, La Paz und Arroyo Sequillo abgegrenzt. Die Vorhaben umfassen zusammen fast drei Millionen Quadratmeter und könnten bei maximaler Ausnutzung mehr als 6.400 Wohnungen ermöglichen. Vorgesehen sind auch geförderte Wohnungen, zwei Hotels, Gewerbeflächen und eine große Bildungseinrichtung. Konkrete Bebauungspläne müssen die Projektträger jedoch erst noch vorlegen.

Drei große Entwicklungsbereiche im Osten Marbellas

Im Osten Marbellas ist ein wichtiger planungsrechtlicher Schritt für drei großflächige Stadtentwicklungen erfolgt. Einen Tag vor der endgültigen Verabschiedung des neuen kommunalen Stadtentwicklungsplans PGOM gab die Stadt drei Abgrenzungen sogenannter Umwandlungsflächen für neue Urbanisierung, auf Spanisch ATU-NU, frei. Betroffen sind La Víbora, das Gebiet La Vizcaína sowie das Umfeld von Alicate, La Paz und Arroyo Sequillo.

Zusammen umfassen die drei Bereiche laut einem Bericht von Diario SUR fast drei Millionen Quadratmeter. Vorgesehen sind unter anderem tausende Wohnungen einschließlich geförderter Wohnungen, zwei Hotels, Gewerbeflächen, Grün- und Freiräume sowie eine große Bildungseinrichtung. Würde die von den Projektträgern angesetzte maximale Bebaubarkeit ausgeschöpft, könnten insgesamt mehr als 6.400 Wohnungen entstehen.

Diese Zahl beschreibt allerdings kein bereits beschlossenes Bauprogramm. Die Abgrenzung bestimmt zunächst, welche Flächen als zusammenhängende Entwicklungsbereiche behandelt werden. Erst die noch auszuarbeitenden Bebauungspläne werden festlegen, wie viele Gebäude tatsächlich entstehen, welche Nutzungen wo angeordnet werden und wie Straßen, Grünflächen und öffentliche Einrichtungen eingebunden werden.

Alicate und Arroyo Sequillo bilden das größte Vorhaben

Das flächenmäßig größte Projekt liegt im Bereich Alicate und Arroyo Sequillo nördlich der Autobahn A-7. Es macht ungefähr die Hälfte der Gesamtfläche der drei Entwicklungen aus. Projektträger ist Golf Reserva de Marbella, eine Gesellschaft der Grupo Peñarroya.

Die eingereichte Planung nennt als maximale Variante 2.759 Wohnungen. Davon entfallen 350 auf Einfamilienhäuser, 947 auf Mehrfamilienhäuser und 1.462 auf geförderte Wohnungen, die in Spanien als VPO bezeichnet werden. Gleichzeitig beschreibt der Projektträger eine alternative, weniger dichte Variante. Sollte bei einer Dichte von weniger als 15 Wohnungen je Hektar eine Befreiung von der VPO-Pflicht greifen, wären dem Bericht zufolge 626 Einfamilienhäuser und 1.114 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern vorgesehen, zusammen 1.740 Einheiten.

Zum Konzept gehören außerdem ein Fünf-Sterne-Grand-Luxe-Hotel mit 50.000 Quadratmetern Geschossfläche, mehr als 3.800 Quadratmeter private Ausstattung und rund 3.500 Quadratmeter Gewerbefläche. Hinzu kommen größere Flächen für Parks, Gärten und andere Freiräume. Ob die maximale oder eine weniger dichte Variante umgesetzt wird, ist noch nicht entschieden.

La Víbora könnte bis zu 2.776 Wohnungen erhalten

Der zweite große Entwicklungsbereich liegt in La Víbora, konkret bei Coto Correa und La Arquería-Cerro Toril. Die Gesellschaft Interpromo 2006 SL schlägt dort 2.776 Wohnungen vor. Genannt werden zehn Einfamilienhäuser, 1.433 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und 1.333 geförderte Wohnungen.

Daneben sieht der Vorschlag umfangreiche Flächen für Parks, öffentliche oder gemeinschaftliche Einrichtungen und weitere Freiräume vor. Bestehende Bachläufe sollen als grüne Korridore dienen und verschiedene Teile des neuen Stadtgebiets miteinander verbinden. Für gewerbliche Nutzungen sind mehr als 13.000 Quadratmeter Geschossfläche vorgesehen.

Gerade bei einem Projekt dieser Größe sind Verkehrserschließung, Wasser- und Energieversorgung sowie Schulen, soziale Infrastruktur und Grünflächen entscheidend. Die bisherige Abgrenzung beantwortet diese Detailfragen noch nicht. Sie müssen in den nachfolgenden Planungsinstrumenten konkretisiert und fachlich geprüft werden.

La Vizcaína mit Wohnen, Hotel und Bildungseinrichtung

Das dritte Gebiet befindet sich in La Vizcaína südlich der AP-7, nahe La Reserva de Marbella, Artola Alta und dem Golfplatz von Cabopino. Projektträger ist die Marbellí-Gesellschaft Alfil Patrimonial Socimi. Je nach endgültiger Ordnung rechnet sie mit 685 bis 872 Wohnungen.

Im Nordwesten des Bereichs soll Boden für geförderten Wohnungsbau reserviert werden. Die Fläche könnte laut Projektansatz Wohnungen im Umfang von 40 Prozent der wohnwirtschaftlichen Bebaubarkeit aufnehmen. Diese Wohnungen würde der Projektträger dem Bericht zufolge jedoch nicht selbst errichten.

Auch die Nutzungsverteilung ist noch offen. Obwohl der Antrag zunächst überwiegend von Wohnen ausgeht, erwägt das Unternehmen, einen Teil der Bebaubarkeit für private Ausstattung und ein Hotel zu verwenden. Zudem ist in La Vizcaína eine größere Fläche für eine Bildungseinrichtung vorgesehen. Welcher Schultyp oder welcher konkrete Träger infrage kommt, geht aus dem vorliegenden Stand nicht hervor.

Bebauungspläne müssen die Details erst festlegen

Die drei Abgrenzungsbeschlüsse sind ausdrücklich nur der Ausgangspunkt. Die Projektträger haben zwei Jahre Zeit, die jeweiligen Bebauungspläne einzureichen. Erst darin werden Parzellen, Straßenführung, Baudichte, Gebäudearten, Grünflächen, öffentliche Einrichtungen und weitere Nutzungen verbindlich ausgearbeitet.

Damit gibt es bislang weder einen belegten Baubeginn noch einen Fertigstellungstermin. Auch Verkaufspreise oder ein konkreter Vermarktungsstart lassen sich aus den Beschlüssen nicht ableiten. Zudem können fachliche Prüfungen und das weitere Verfahren Änderungen an den vorgelegten Konzepten erforderlich machen.

Die häufig genannte Größenordnung von mehr als 6.400 Wohnungen beruht auf der maximalen Ausnutzung der Vorschläge. Alternative Dichten, Hotel- oder Ausstattungsnutzungen können die endgültige Wohnungszahl reduzieren. Interessenten sollten daher zwischen dem theoretischen Entwicklungspotenzial und einem genehmigten Bauprojekt unterscheiden.

Neuer PGOM schafft den übergeordneten Rahmen

Der Stadtrat verabschiedete den neuen PGOM am 18. September 2026 endgültig. Marbella ist damit nach übereinstimmenden Berichten die erste Gemeinde Andalusiens, deren kommunaler Generalplan an das andalusische Raumordnungsgesetz LISTA angepasst wurde. Der Beschluss erhielt die Stimmen von PP, OSP und Vox; die PSOE enthielt sich.

Der PGOM ersetzt in der übergeordneten Ordnung die seit 1986 geltende Planung. Die als städtisch eingestufte Fläche wächst von rund 40 auf 53 Millionen Quadratmeter. Für Vorhaben auf städtischem Boden sieht das Dokument nach Angaben von El Mundo eine Reservierung von 20 Prozent der Bebaubarkeit für erschwinglichen Wohnraum vor.

Für die praktische Detailordnung ist zusätzlich der Plan de Ordenación Urbana, kurz POU, erforderlich, der sich nach Angaben der Stadt bereits im Verfahren befindet. Der PGOM schafft somit den strategischen Rahmen, ersetzt aber weder die detaillierte Gebietsplanung noch Einzelgenehmigungen. Weitere Hintergründe zur langfristigen Entwicklung bietet unser Beitrag über Marbellas Stadtumbau, grüne Achsen und Bahnanbindung.

Was Eigentümer, Käufer und Anwohner beachten sollten

Langfristig könnten tausende zusätzliche Wohnungen das Angebot im Osten Marbellas deutlich erweitern. Daraus folgt jedoch nicht automatisch ein kurzfristiger Preiseffekt. Umfang, Wohnungsarten, Genehmigungstempo und Marktlage stehen noch nicht fest. Auch der Anteil tatsächlich realisierter geförderter Wohnungen hängt von der endgültigen Planung und den jeweils anwendbaren Vorgaben ab.

Für Anwohner rücken vor allem Verkehr und Infrastruktur in den Mittelpunkt. Mehrere tausend Wohnungen sowie Hotels und Gewerbe würden zusätzliche Wege und einen höheren Bedarf an Versorgung, Bildung und öffentlichen Räumen erzeugen. Die vorgesehenen Grünflächen, Bachkorridore und die Bildungseinrichtung sind deshalb wichtige Bestandteile der Konzepte, ihre konkrete Dimensionierung muss aber erst in den Bebauungsplänen sichtbar werden.

Kaufinteressenten und Eigentümer sollten prüfen, ob ein Grundstück innerhalb oder nahe einem der abgegrenzten Bereiche liegt und welche Festsetzungen später tatsächlich gelten. Eine ATU-NU-Abgrenzung ist keine Baugenehmigung und legalisiert bestehende Immobilien nicht automatisch. Für die Einzelfallprüfung bleiben Grundbuch, Kataster, kommunale Planunterlagen und Genehmigungsstatus maßgeblich. Weitere regionale Entwicklungen finden Leser unter Costa del Sol und aktuelle Meldungen unter Nachrichten.

Einordnung und Fazit: Großes Potenzial, langer Zeithorizont

Die drei Abgrenzungen zeigen, in welchem Umfang Marbella seine Entwicklung nach Osten lenken könnte. Fast drei Millionen Quadratmeter, theoretisch mehr als 6.400 Wohnungen, zwei Hotels und neue Gewerbe-, Bildungs- und Grünflächen würden die Struktur dieses Teils der Stadt erheblich verändern.

Für eine Bewertung ist jedoch der Verfahrensstand entscheidend: Bislang wurden Entwicklungsbereiche abgegrenzt, nicht fertige Quartiere genehmigt. Innerhalb von zwei Jahren müssen die Projektträger ihre Bebauungspläne vorlegen. Erst diese werden belastbare Antworten zu Dichte, Erschließung, Infrastruktur und endgültigen Wohnungszahlen liefern. Aussagen über Baubeginn, Fertigstellung oder Preise wären zum jetzigen Zeitpunkt verfrüht.