26 große Kanaren-Gemeinden erfüllen EU-Kriterien für angespannte Wohngebiete

In 26 der 30 bevölkerungsreichsten Gemeinden der Kanaren erfüllen die Immobilienpreise die quantitativen EU-Kriterien für ein angespanntes Wohngebiet. Dazu zählen Las Palmas de Gran Canaria, Telde und mehrere stark touristisch geprägte Orte. Eine Einstufung könnte Grenzen für Ferienvermietung und Zweitwohnsitze sowie Abgaben auf leer stehende Wohnungen ermöglichen. Beschlossen ist das jedoch noch nicht.

Fast alle großen Gemeinden liegen über der Schwelle

Die Europäische Kommission will einen gemeinsamen Rahmen für Gebiete schaffen, in denen Wohnen besonders schwer bezahlbar ist. Als quantitatives Grundkriterium gilt: Der durchschnittliche Kaufpreis einer Wohnung entspricht mindestens acht durchschnittlichen Jahreseinkommen der örtlichen Bevölkerung. Zudem muss sich dieses Verhältnis innerhalb des vergangenen Jahrzehnts verschlechtert haben.

Liegt der Kaufaufwand bereits bei zehn oder mehr Jahreseinkommen, muss der Anstieg nicht zusätzlich nachgewiesen werden. Eine Auswertung von Daten des Consejo General del Notariado und des spanischen Statistikamts INE für die Jahre 2015 bis 2023 zeigt: 26 der 30 bevölkerungsreichsten Gemeinden der Kanaren erfüllen diese Vorgaben. Ausgenommen sind Ingenio, Agüimes, Arrecife und Arucas.

Adeje, Guía de Isora und Mogán besonders belastet

Den höchsten Wert erreicht Adeje im Süden Teneriffas. Dort entsprach der Kaufpreis 2023 durchschnittlich 24,57 Jahreseinkommen. Es folgen Guía de Isora mit 24,32 und San Miguel de Abona mit 18,02 Jahren. Mogán auf Gran Canaria liegt mit 17,28 Jahren knapp vor Tías auf Lanzarote mit 17,27.

Auch die vier kanarischen Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern überschreiten die Schwellen. In Las Palmas de Gran Canaria entspricht ein Wohnungskauf 10,75 Jahreseinkommen. Für Santa Cruz de Tenerife wurden 12,32 Jahre ermittelt, für La Laguna 12,55 und für Telde 10,46.

Ingenio bleibt mit 7,29 Jahren unter der Mindestgrenze. In Arucas, Agüimes und Arrecife liegt der Aufwand zwar über acht, aber unter zehn Jahreseinkommen. Dort hat sich das Verhältnis seit 2015 nicht verschärft, weil die Einkommen stärker stiegen als die Immobilienpreise.

Die Zahlen allein reichen für eine Einstufung nicht aus

Eine Gemeinde würde nicht allein wegen des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Einkommen zum angespannten Wohngebiet. Sie müsste außerdem belegen, dass sich die Lage voraussichtlich in den folgenden drei Jahren nicht entspannt. Dafür wären unter anderem Bevölkerungsentwicklung, Wanderungssaldo, Baugenehmigungen und die Zahl neu entstehender Haushalte zu prüfen.

Weitere Faktoren sind das Angebot an langfristigen Mietwohnungen, die Konzentration von Ferienunterkünften und Immobilienkäufe durch Nichtresidenten. Zusätzlich müsste ein erheblicher negativer Effekt in den drei Jahren vor dem Antrag nachgewiesen werden. Dazu kann die Verdrängung Einheimischer durch steigende Preise gehören. Auch ein Rückgang regulärer Mietwohnungen infolge wachsender Ferienvermietung könnte als Nachweis dienen.

Welche Maßnahmen möglich wären

Nach einer Einstufung könnten Gemeinden Ferienvermietungen beschränken, sofern die betroffene Immobilie nicht der Hauptwohnsitz des Eigentümers ist. Ebenso wären Vorgaben für den Kauf oder die Nutzung von Immobilien zu nicht dauerhaften Wohnzwecken möglich. Bezahlbare Wohnungen könnten etwa für junge Menschen oder Erstkäufer reserviert werden.

Der europäische Rahmen sieht außerdem steuerliche Nachteile für länger leer stehende Wohnungen sowie vorherige Nutzungserklärungen beim Kauf vor. Die zweite Quelle nennt auch die Möglichkeit, den Kauf von Zweitwohnsitzen zu begrenzen, besonders durch juristische Personen. Solche Eingriffe müssten verhältnismäßig sein und nachweislich den Zugang zu Wohnraum verbessern.

Die Regeln dürften nur für Immobilien gelten, die nach Inkrafttreten des Gesetzes erworben werden. Eine rückwirkende Anwendung ist ausgeschlossen. Maßnahmen wären zunächst auf höchstens fünf Jahre begrenzt und könnten nach einer Prüfung verlängert werden. Gleichzeitig müssten die Behörden den Bau von bezahlbarem und sozialem Wohnraum fördern.

Für Eigentümer und Käufer ist noch nichts entschieden

Die Kommission hat zunächst einen Gesetzesvorschlag vorgelegt. Dieser muss noch durch das Europäische Parlament und den Rat der EU. Danach wären mögliche Instrumente nicht automatisch verpflichtend. Gemeinden und Regionen könnten sie unter den festgelegten Voraussetzungen einsetzen.

Für Residenten, Auswanderer und Käufer auf Gran Canaria entstehen daher vorerst keine neuen Beschränkungen. Besonders in Las Palmas de Gran Canaria, Telde und Mogán könnten spätere Verfahren jedoch relevant werden. Entscheidend wären eine formelle Einstufung und anschließend konkrete lokale Regeln. Bestehendes Eigentum soll durch das Rückwirkungsverbot geschützt bleiben.