26 große Kanaren-Gemeinden erfüllen EU-Kriterien für angespannte Wohngebiete

26 der 30 bevölkerungsreichsten Kanaren-Gemeinden erfüllen nach einer Datenauswertung die quantitativen Kriterien des geplanten EU-Rahmens für angespannte Wohngebiete. Davon strikt zu trennen ist das bereits geltende spanische Wohnungsgesetz: Nach diesem gibt es auf den Kanaren bislang keine anerkannte „zona tensionada“. Nur drei Kommunen stellten laut Canarias Ahora formelle Anträge, keiner wurde angenommen. Weder aus den EU-Kriterien noch aus einem kommunalen Antrag folgt automatisch eine Mietpreisbegrenzung.

Update 27. September 2026: Keine anerkannte Zone nach spanischem Recht

Am Sonntag, 27. September 2026, berichtet Canarias Ahora über einen entscheidenden Unterschied: Nach dem bereits geltenden spanischen Wohnungsgesetz, der Ley estatal de Vivienda, gibt es auf den Kanaren bislang kein anerkanntes angespanntes Wohngebiet, auf Spanisch „zona tensionada“. Das bedeutet nicht, dass die Wohnkosten niedrig wären oder keine Gemeinde die Voraussetzungen erfüllen könnte. Es bedeutet vielmehr, dass das dafür vorgesehene Verfahren bisher nirgends zu einer Ausweisung geführt hat.

Nach dem staatlichen Gesetz beantragt die jeweilige Gemeinde die Erklärung, während die kanarische Regionalregierung darüber entscheidet. Laut dem Bericht haben bislang nur Las Palmas de Gran Canaria, Granadilla de Abona – seinerzeit unter PSOE-Führung – und Adeje formelle Anträge gestellt. Keiner dieser Anträge wurde angenommen.

Las Palmas de Gran Canaria leitete das Verfahren bereits 2024 ein. Nach Darstellung der Stadt verlangte die Regionalregierung dabei Berichte, die gesetzlich nicht vorgeschrieben seien. Das ist die Sicht des Rathauses; zu einer Anerkennung als angespannte Zone kam es jedenfalls nicht. Weitere Gemeinden wie Santa Cruz de Tenerife, San Bartolomé de Tirajana, La Orotava und Los Llanos de Aridane prüften lediglich einen möglichen Antrag. La Laguna und Los Llanos de Aridane lehnten ein solches Vorgehen in ihren Gemeinderäten ab.

Die von Coalición Canaria und Partido Popular getragene Regionalregierung setzt dem Bericht zufolge vor allem auf mehr und schneller errichteten Wohnraum und wendet das Instrument des staatlichen Wohnungsgesetzes auf den Inseln nicht an. Die Proteste nach der Räumung der Seniorin Maricarmen in Madrid haben die breitere Debatte über Wohnraumschutz zuletzt zusätzlich angefacht.

Zehn mögliche Kandidaten nach dem spanischen Wohnungsgesetz

Canarias Ahora kommt in einer eigenen Auswertung zu der Einschätzung, dass mindestens zehn kanarische Gemeinden die Kriterien des spanischen Gesetzes erfüllen könnten: San Bartolomé de Tirajana, Adeje, Mogán, Arona, San Miguel de Abona, La Oliva, Antigua, Arico, Puerto de la Cruz und Granadilla de Abona. Diese Liste ist eine journalistische Bewertung und keine amtliche Feststellung.

Eine mögliche Erfüllung der Voraussetzungen ersetzt weder den Antrag noch die Entscheidung der Regionalregierung. Auch deshalb darf diese Gruppe nicht mit den 26 Gemeinden aus der EU-Auswertung gleichgesetzt werden. Beide Zahlen beruhen auf unterschiedlichen Rechtsgrundlagen und Verfahren und dürfen nicht zusammengezählt werden.

Eine staatliche Ausweisung hätte konkrete Folgen für Mietverhältnisse. In anerkannten angespannten Gebieten wird die Mietentwicklung nicht einfach anhand des Verbraucherpreisindex fortgeschrieben, sondern begrenzt. Bei Kleineigentümern orientiert sich die zulässige Miete grundsätzlich an der bisherigen Miete. Für Großvermieter, die in diesem Zusammenhang ab fünf Wohnungen erfasst werden, gilt der staatliche Referenzindex. Da auf den Kanaren bisher keine solche Zone anerkannt wurde, greifen diese gebietsbezogenen Regeln dort derzeit nicht aufgrund einer solchen Einstufung.

26 große Gemeinden überschreiten die vorgeschlagenen EU-Schwellen

Davon getrennt ist der künftige europäische Rahmen zu betrachten. Die Europäische Kommission will Kriterien für Gebiete schaffen, in denen Wohneigentum besonders schwer erschwinglich ist. Als quantitative Schwelle gilt nach dem vorliegenden Vorschlag: Der durchschnittliche Kaufpreis einer Wohnung entspricht mindestens acht durchschnittlichen Jahreseinkommen der örtlichen Bevölkerung. Zusätzlich muss sich dieses Verhältnis innerhalb des vergangenen Jahrzehnts verschlechtert haben.

Liegt der Kaufaufwand bereits bei zehn oder mehr Jahreseinkommen, muss dieser zusätzliche Anstieg nicht nachgewiesen werden. Eine Auswertung von Daten des Consejo General del Notariado und des spanischen Statistikamts INE für 2015 bis 2023 ergibt, dass 26 der 30 bevölkerungsreichsten Gemeinden der Kanaren diese quantitativen Vorgaben erfüllen würden. Ausgenommen sind Ingenio, Agüimes, Arrecife und Arucas.

Diese EU-Kriterien sind noch kein geltendes Einstufungssystem. Der Vorschlag muss das Europäische Parlament und den Rat der EU passieren. Einen Überblick über die europäische Debatte bietet auch unser Hintergrund zum Thema Grenzen für Ferienwohnungen in Wohnungsnotgebieten.

Adeje, Guía de Isora und Mogán besonders belastet

Den höchsten Wert erreicht Adeje im Süden von Teneriffa. Dort entsprach der durchschnittliche Kaufpreis 2023 rechnerisch 24,57 örtlichen Jahreseinkommen. Es folgen Guía de Isora mit 24,32 und San Miguel de Abona mit 18,02. Mogán auf Gran Canaria liegt mit 17,28 Jahren knapp vor Tías auf Lanzarote mit 17,27.

Auch die vier kanarischen Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern überschreiten die Schwellen. In Las Palmas de Gran Canaria entspricht der Kaufpreis einer Wohnung 10,75 Jahreseinkommen. Für Santa Cruz de Tenerife wurden 12,32 Jahre ermittelt, für La Laguna 12,55 und für Telde 10,46.

Ingenio bleibt mit 7,29 Jahren unter der Mindestgrenze. In Arucas, Agüimes und Arrecife liegt der Aufwand zwar über acht, aber unter zehn Jahreseinkommen. Dort hat sich das Verhältnis seit 2015 nach der Auswertung nicht verschärft, weil die Einkommen stärker stiegen als die Immobilienpreise.

EU-Einstufung würde weitere Nachweise erfordern

Eine Gemeinde würde nicht allein wegen des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Einkommen als angespannt eingestuft. Sie müsste zusätzlich darlegen, dass sich die Situation voraussichtlich in den folgenden drei Jahren nicht entspannt. Zu prüfen wären unter anderem Bevölkerungsentwicklung, Wanderungssaldo, Baugenehmigungen und die Zahl neu entstehender Haushalte.

Weitere Faktoren wären das Angebot langfristiger Mietwohnungen, die Konzentration von Ferienunterkünften und Immobilienkäufe durch Nichtresidenten. Zudem müsste ein erheblicher negativer Effekt in den drei Jahren vor dem Antrag belegt werden. Dazu könnten die Verdrängung der örtlichen Bevölkerung durch steigende Preise oder der Rückgang regulärer Mietangebote infolge wachsender Ferienvermietung gehören.

Die quantitativen Werte zeigen daher zunächst, welche Gemeinden grundsätzlich in eine vertiefte Prüfung fallen könnten. Sie sind keine automatische Erklärung zum angespannten Gebiet und lösen für sich genommen keine rechtlichen Beschränkungen aus.

Der EU-Vorschlag enthält keinen Mietpreisdeckel

Besonders wichtig ist die Abgrenzung zum spanischen Wohnungsgesetz: Der vorgeschlagene europäische Rahmen sieht nach den vorliegenden Angaben keinen Mietpreisdeckel vor. Stattdessen könnten zuständige Behörden nach einer formellen Einstufung bestimmte Befugnisse erhalten. Dazu zählen mögliche Beschränkungen für Ferienwohnungen, wenn diese nicht der Hauptwohnsitz des Eigentümers sind, sowie Begrenzungen der Nutzung von Immobilien zu nicht dauerhaften Wohnzwecken.

Außerdem nennt der Vorschlag steuerliche Belastungen für länger leer stehende Wohnungen und eine Nutzungserklärung vor einem Kauf. Bezahlbare Immobilien könnten unter festgelegten Bedingungen beispielsweise für junge Menschen oder Erstkäufer reserviert werden. Solche Maßnahmen wären weder automatisch noch einheitlich: Sie müssten konkret beschlossen, verhältnismäßig ausgestaltet und mit dem verbesserten Zugang zu Wohnraum begründet werden.

Nach dem bisher bekannten Modell dürften die Einschränkungen nur Immobilien betreffen, die nach Inkrafttreten der Regelung erworben werden. Eine rückwirkende Anwendung ist nicht vorgesehen. Der EU-Vorschlag muss jedoch zunächst das parlamentarische Gesetzgebungsverfahren durchlaufen; seine endgültige Fassung steht somit noch nicht fest.

Was Mieter, Vermieter und Käufer jetzt wissen sollten

Für deutschsprachige Mieter auf den Kanaren folgt aus der aktuellen EU-Auswertung keine neue Mietpreisbremse. Auch die Regeln des spanischen Wohnungsgesetzes für anerkannte angespannte Gebiete greifen auf den Inseln derzeit nicht auf Grundlage einer solchen Ausweisung, weil es dort keine anerkannte „zona tensionada“ gibt.

Vermieter müssen zwischen beiden Ebenen unterscheiden: Das spanische Gesetz kann in offiziell ausgewiesenen Gebieten Mietobergrenzen auslösen, während der geplante EU-Rahmen andere Instrumente vorsieht und keinen eigenen Mietdeckel enthält. Käufer sollten vor allem beachten, dass mögliche künftige EU-Maßnahmen nach dem jetzigen Vorschlag nur nach Inkrafttreten erworbene Immobilien betreffen sollen. Ob, wo und in welcher Form lokale Beschränkungen erlassen würden, ist offen.

Für Interessenten in Las Palmas de Gran Canaria, Telde oder Mogán sind deshalb weder die statistische Schwellenüberschreitung noch frühere kommunale Prüfungen mit einer bereits geltenden Beschränkung gleichzusetzen. Aktuelle Entwicklungen zu den Inseln finden Leser in unseren Nachrichten.

Fazit: Zwei Systeme, aber noch keine Einstufung

Die Daten belegen eine erhebliche Diskrepanz zwischen Immobilienpreisen und örtlichen Einkommen in weiten Teilen der Kanaren. 26 der 30 größten Gemeinden erfüllen die untersuchten quantitativen Kriterien des vorgeschlagenen EU-Rahmens; nach Einschätzung von Canarias Ahora könnten mindestens zehn Gemeinden auch Kandidaten nach dem spanischen Wohnungsgesetz sein.

Rechtlich folgt daraus derzeit jedoch keine automatische Begrenzung. Nach spanischem Recht ist auf den Kanaren bislang keine angespannte Zone anerkannt, und der europäische Vorschlag ist noch nicht beschlossen. Erst formelle Verfahren und konkrete Entscheidungen könnten für Mieter, Vermieter oder künftige Käufer verbindliche Folgen schaffen.