Wohnung in Spanien vermietet: Diese Ausgaben sind bei der Renta absetzbar

Vermieter müssen ihre Mieteinnahmen in der spanischen Einkommensteuererklärung angeben. Versteuert wird jedoch nicht automatisch der gesamte Betrag. Zinsen, IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherungen, Reparaturen und Abschreibungen können die steuerpflichtigen Einkünfte senken. Entscheidend sind vollständige Belege, der tatsächliche Vermietungszeitraum und die richtige Einordnung der Ausgaben.

Nicht die gesamte Miete wird besteuert

Wer in Spanien eine Wohnung vermietet, muss die erhaltenen Einnahmen in der Einkommensteuererklärung, der Renta, angeben. Die Steuer wird aber grundsätzlich auf den Nettoertrag berechnet. Dafür werden zulässige Ausgaben und die steuerliche Abschreibung von den Bruttoeinnahmen abgezogen.

Zu den typischen Posten gehören Hypothekenzinsen, die Immobiliensteuer IBI, kommunale Gebühren, Gemeinschaftskosten und Versicherungsprämien. Auch Ausgaben für Verwaltung, Hausmeister, Bewachung, Vertragsabschluss und rechtliche Vertretung können berücksichtigt werden. Dasselbe gilt für Vermittlungshonorare einer Agentur, wenn sie mit dem Mietvertrag zusammenhängen.

Wasser, Strom, Gas oder Internet sind nur absetzbar, wenn der Vermieter diese Rechnungen tatsächlich bezahlt. Übernimmt der Mieter die Kosten, darf der Eigentümer sie nicht nochmals steuerlich geltend machen. Sämtliche Beträge müssen der vermieteten Wohnung klar zugeordnet und nachgewiesen werden können.

Bei Darlehen zählt nicht die Tilgung

Ein häufiger Irrtum betrifft die Finanzierung der Immobilie. Absetzbar sind die Zinsen und bestimmte weitere Finanzierungskosten. Die Rückzahlung des geliehenen Kapitals zählt dagegen nicht als Ausgabe.

Für Finanzierungskosten sowie Reparatur- und Erhaltungsaufwendungen gilt eine gemeinsame Grenze. Ihre Summe darf bei jeder Immobilie die im betreffenden Jahr erzielten Bruttoeinnahmen nicht übersteigen. Nicht genutzte Beträge können unter derselben Begrenzung in die folgenden vier Steuerjahre übertragen werden.

Bußgelder und andere Sanktionen sind ebenfalls nicht abzugsfähig. Eigentümer sollten deshalb nicht nur Rechnungen, sondern auch Verträge, Zahlungsnachweise und Unterlagen zum Zweck einer Ausgabe aufbewahren. Eine bloße Abbuchung ohne nachvollziehbaren Zusammenhang mit der Vermietung kann bei einer Prüfung problematisch sein.

Abschreibung wird häufig vergessen

Die Abschreibung gehört oft zu den finanziell wichtigsten Abzügen. Sie bildet den steuerlichen Wertverlust des Gebäudes durch Nutzung und Zeitablauf ab. Dafür muss im jeweiligen Jahr keine konkrete Zahlung erfolgt sein.

Grundsätzlich kann die jährliche Abschreibung bis zu 3 Prozent betragen. Grundlage ist der höhere von zwei Werten: entweder der auf das Gebäude entfallende Teil der Anschaffungskosten einschließlich bestimmter Kaufnebenkosten und Steuern oder der Gebäudeteil des Katasterwerts. Der Wert des Grundstücks bleibt in beiden Fällen unberücksichtigt.

War die Wohnung nur einen Teil des Jahres vermietet, ist auch die Abschreibung auf diese Zeit zu begrenzen. Das gilt im Allgemeinen ebenso für IBI, Gemeinschaftskosten, Zinsen, Versicherungen und vom Eigentümer bezahlte Versorgungsleistungen. Eine inserierte, aber leer stehende Wohnung gilt für diese Berechnung nicht als vermietet.

Reparatur oder wertsteigernde Verbesserung?

Reparaturen und Maßnahmen zum Erhalt der Wohnung können als laufende Ausgaben gelten. Dazu zählen etwa Malerarbeiten, die Reparatur einer defekten Installation oder der Ersatz einer Heizung, eines Aufzugs oder einer Sicherheitstür. Maßgeblich ist stets die tatsächliche Art der Arbeiten und nicht die Bezeichnung auf der Rechnung.

Eine Erweiterung oder eine Maßnahme, die Kapazität, Bewohnbarkeit oder Wert der Immobilie steigert, wird anders behandelt. Solche Investitionen lassen sich nicht vollständig im Jahr der Zahlung abziehen. Sie erhöhen grundsätzlich den Anschaffungswert und wirken sich erst über die Abschreibung aus.

Auch notwendige Arbeiten vor Beginn eines Mietvertrags können berücksichtigt werden. Sie müssen ausschließlich der Vorbereitung der künftigen Vermietung dienen. Der Eigentümer darf die Wohnung währenddessen nicht selbst nutzen. Fehlen in diesem Jahr Mieteinnahmen, können entsprechende Ausgaben im Rahmen der gesetzlichen Grenze in den folgenden vier Jahren angesetzt werden.

Ermäßigung hängt vom Mietvertrag ab

Nach Abzug der zulässigen Ausgaben kann bei einem positiven Nettoertrag zusätzlich eine Ermäßigung greifen. Voraussetzung ist, dass die Wohnung dem Mieter als gewöhnlicher Wohnsitz dient. Die Ermäßigung ist damit von den zuvor abgezogenen Kosten zu unterscheiden.

Bei Wohnmietverträgen, die vor dem 26. Mai 2023 geschlossen wurden, beträgt sie 60 Prozent. Für Verträge ab dem 26. Mai 2023 gilt allgemein eine Ermäßigung von 50 Prozent. Unter bestimmten Voraussetzungen sind 60, 70 oder 90 Prozent möglich.

90 Prozent kommen unter anderem bei einem neuen Vertrag in einer angespannten Wohnzone infrage, wenn die bisherige Miete um mehr als 5 Prozent gesenkt wird. 70 Prozent können für bestimmte Erstvermietungen an 18- bis 35-Jährige in solchen Gebieten sowie für bestimmte soziale Vermietungen gelten. 60 Prozent sind bei Wohnungen möglich, die in den zwei Jahren vor Vertragsabschluss saniert wurden.