Sonderumlage nach dem Vorvertrag: Wer zahlt beim Wohnungskauf?

Zwischen Arras-Vertrag und notarieller Beurkundung kann eine beschlossene Sonderumlage erhebliche Zusatzkosten verursachen. In einem aktuellen Praxisfall geht es um 13.000 Euro für Arbeiten am Hauseingang und am Aufzug. Nach spanischem Wohnungseigentumsrecht entscheidet nicht allein das Datum des Beschlusses, sondern grundsätzlich, wer bei Fälligkeit der jeweiligen Rate Eigentümer ist. Der Stand dieser Einordnung ist der 18. September 2026.

Sonderumlage zwischen Arras und Kaufurkunde

Ein Wohnungskauf in Spanien ist häufig bereits durch einen Arras-Vertrag vorbereitet, bevor die notarielle Kaufurkunde unterzeichnet wird. In dieser Zwischenphase kann die Eigentümergemeinschaft Ausgaben beschließen, die weder Käufer noch Verkäufer bei Abschluss des Vorvertrags konkret eingeplant hatten. Genau darum geht es in einem Praxisfall aus der Wohnimmobilienberatung von EL PAÍS in Zusammenarbeit mit Legálitas.

Der Käufer hatte Anfang Juni einen Arras-Vertrag unterschrieben. Darin war eine Frist von drei Monaten für die notarielle Beurkundung des Wohnungskaufs vorgesehen. Ende Juni beschloss die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage von 13.000 Euro für die Instandsetzung des Hauseingangs und des Aufzugs. Noch bevor die Kaufurkunde unterzeichnet war, verlangte der Verkäufer vom Käufer, diese Kosten zu übernehmen.

Die rechtliche Einordnung hängt nach der veröffentlichten Antwort nicht pauschal davon ab, wer den Arras-Vertrag unterschrieben hat oder wann die Eigentümergemeinschaft den Beschluss fasste. Entscheidend ist vielmehr, wann die jeweiligen Zahlungen verlangt werden können und wer zu diesem Zeitpunkt Eigentümer der Wohnung ist.

Was Artikel 17.11 in Spanien vorgibt

Die Grundlage bildet Artikel 17.11 der spanischen Ley de Propiedad Horizontal, also des Wohnungseigentumsgesetzes. Danach ist eine Sonderumlage von der Person zu tragen, die im Zeitpunkt der Fälligkeit der jeweiligen Umlagenrate Eigentümer der Immobilie ist. Das Gesetz knüpft die Zahlungspflicht damit an die Eigentümerstellung bei Fälligkeit.

Für den geschilderten Fall bedeutet das: Sämtliche Raten, die vor Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde fällig geworden sind, muss grundsätzlich der Verkäufer bezahlen. Er war zu diesen Zeitpunkten noch Eigentümer. Die bloße Unterzeichnung des Arras-Vertrags macht den Kaufinteressenten nach dieser Einordnung noch nicht zum Eigentümer der Wohnung.

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Beschlussdatum und Fälligkeit sind nicht dasselbe

Der zentrale Unterschied liegt zwischen dem Datum des Gemeinschaftsbeschlusses und der Fälligkeit der einzelnen Zahlungen. Die Eigentümergemeinschaft kann eine Sonderumlage beschließen und zugleich festlegen, dass sie in mehreren Raten eingezogen wird. Dann ist nicht zwingend die gesamte Summe sofort fällig. Für jede einzelne Rate ist zu prüfen, wann sie zahlbar wird.

Eine vor dem Verkauf beschlossene Sonderumlage muss deshalb nicht vollständig beim Verkäufer verbleiben. Werden einzelne Raten erst nach Unterzeichnung der Kaufurkunde fällig, fallen diese nach der dargestellten gesetzlichen Regel grundsätzlich dem Käufer zu. Das gilt auch dann, wenn die Eigentümergemeinschaft die Maßnahme beschlossen hat, als der Verkäufer noch Eigentümer war.

Umgekehrt muss der Käufer nach dieser Einordnung keine Rate tragen, die bereits vor der notariellen Übertragung fällig war. Für diese Zahlung bleibt der Verkäufer zuständig, weil er im maßgeblichen Zeitpunkt Eigentümer war. Bei einer Umlage von 13.000 Euro kann die konkrete Aufteilung daher wesentlich vom beschlossenen Zahlungsplan abhängen.

Eigentumsübergang als zeitliche Trennlinie

Im beschriebenen Fall bildet die Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde die maßgebliche zeitliche Trennlinie. Vorher fällige Umlagenraten sind vom Verkäufer zu zahlen; später fällige Raten treffen den Käufer, der dann die Eigentümerstellung erworben hat. Der Arras-Vertrag allein verschiebt diese gesetzliche Zuordnung nach der vorliegenden Quelle nicht.

Für die Beurteilung reicht es somit nicht, lediglich das Protokoll der Eigentümerversammlung und das dort vermerkte Beschlussdatum anzusehen. Ebenso wichtig sind der Zahlungsplan der Sonderumlage, die konkreten Fälligkeitstermine und das Datum der notariellen Übertragung. Erst aus dem Zusammenspiel dieser Angaben ergibt sich, welcher Anteil Verkäufer und welcher Anteil Käufer betrifft.

Ein weiteres Szenario ist eindeutig abgegrenzt: Wird eine Sonderumlage erst nach der formalisierten Veräußerung beschlossen, trägt sie nach der veröffentlichten Rechtsauskunft vollständig der Käufer. Zu diesem Zeitpunkt ist er bereits Eigentümer und Mitglied der Eigentümergemeinschaft.

Was im Praxisfall genau zu klären ist

Ob der Verkäufer oder der Käufer die gesamten 13.000 Euro zahlen muss, lässt sich aus dem bloßen Gesamtbetrag und dem Beschluss Ende Juni nicht ableiten. Dafür muss feststehen, ob die Gemeinschaft eine Einmalzahlung oder mehrere Teilzahlungen vorgesehen hat und wann diese jeweils fällig werden. Liegen alle Fälligkeiten vor der notariellen Beurkundung, trifft die Zahlungspflicht den Verkäufer. Liegen sie vollständig danach, ist grundsätzlich der Käufer zuständig. Verteilen sie sich auf beide Zeiträume, wird auch die Zahlungspflicht entsprechend aufgeteilt.

Die Einordnung folgt streng der in der Quelle wiedergegebenen Anwendung von Artikel 17.11 der Ley de Propiedad Horizontal. Sie zeigt, warum die Begriffe Beschluss, Fälligkeit und Eigentumsübergang nicht gleichgesetzt werden dürfen. Stand der Darstellung ist der 18. September 2026.

Hinweis: Dieser Artikel erläutert einen veröffentlichten Praxisfall und die dort dargestellte allgemeine Rechtslage. Er ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Vertragliche Unterlagen, Gemeinschaftsprotokolle, Fälligkeitsbeschlüsse und der konkrete Ablauf des Eigentumsübergangs sollten im Einzelfall fachkundig geprüft werden.