Wohnungskauf in Spanien: Diese Steuern müssen Käufer einplanen

Beim Kauf einer Wohnung in Spanien reicht es nicht, Eigenkapital und Notarkosten einzuplanen. Auch die Steuerlast kann mehrere Zehntausend Euro betragen.

Entscheidend ist zunächst, ob die Immobilie steuerlich als Neubau oder als gebraucht gilt. Hinzu kommen regionale Regeln sowie mögliche Vergünstigungen für bestimmte Käufergruppen.

Zwei gleich teure Wohnungen können deshalb sehr unterschiedliche Abgaben auslösen. Eine Prüfung vor der Unterzeichnung eines Arras-Vertrags schützt vor unerwarteten Mehrkosten.

Gebrauchte Wohnung: In der Regel wird ITP fällig

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie zahlt der Käufer normalerweise die Grunderwerbsteuer ITP. Ihr vollständiger Name lautet Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Die Höhe hängt von der autonomen Gemeinschaft ab, in der die Immobilie liegt. Es gibt daher keinen einheitlichen Satz für ganz Spanien.

In Katalonien gilt für Immobilien bis 600.000 Euro grundsätzlich ein Satz von 10 Prozent. Für den Anteil zwischen 600.000 und 900.000 Euro werden 11 Prozent fällig. Der Abschnitt zwischen 900.000 und 1,5 Millionen Euro wird mit 12 Prozent belastet. Oberhalb von 1,5 Millionen Euro beträgt der Satz 13 Prozent.

Bei einer gebrauchten Wohnung für 300.000 Euro ergibt sich in Katalonien grundsätzlich eine ITP von 30.000 Euro. Das gilt jedoch nur, wenn die steuerliche Bemessungsgrundlage ebenfalls 300.000 Euro beträgt.

Existiert ein Katasterreferenzwert, zählt der höchste Betrag aus Referenzwert, vereinbartem Kaufpreis und angegebenem Wert. Ein Preis unterhalb des Referenzwerts führt deshalb nicht automatisch zu einer niedrigeren Steuer.

Neubau: Mehrwertsteuer plus AJD

Bei der ersten Übergabe einer neuen Wohnung durch einen Bauträger fällt in der Regel Mehrwertsteuer an. Die spanische IVA beträgt bei Wohnimmobilien grundsätzlich 10 Prozent.

Der ermäßigte Satz von 4 Prozent gilt ausschließlich für Sozialwohnungen der besonderen Regelung oder der öffentlichen Förderung. Nicht jede geschützte Immobilie erfüllt diese Voraussetzung.

Werden zusammen mit der Wohnung bis zu zwei Garagenplätze und Nebenräume im selben Gebäude übertragen, fallen diese ebenfalls unter den Mehrwertsteuersatz der Wohnung.

Zusätzlich wird bei der notariellen Beurkundung die Steuer auf dokumentierte Rechtsakte AJD erhoben. Auch deren Satz legt die jeweilige autonome Gemeinschaft fest. In Katalonien sind es allgemein 1,5 Prozent.

Für einen Neubau im Wert von 300.000 Euro wären dort 30.000 Euro IVA und 4.500 Euro AJD einzuplanen. Insgesamt ergibt das 34.500 Euro.

Nicht zu verwechseln ist diese AJD mit der Abgabe auf die notarielle Hypothekenurkunde. Bei einem Hypothekendarlehen trägt die kreditgebende Bank diese Steuer, nicht der Wohnungskäufer.

Nicht jede unbewohnte Wohnung gilt als Neubau

Für die Besteuerung ist nicht allein entscheidend, ob eine Immobilie modern aussieht oder noch nie vom Käufer bewohnt wurde. Als erste Übergabe gilt grundsätzlich der Erwerb vom Bauträger nach Abschluss des Baus oder einer Sanierung.

Die Einordnung kann sich ändern, wenn die Wohnung zuvor mindestens zwei Jahre ununterbrochen von einer anderen Person als dem späteren Käufer genutzt wurde. Käufer sollten sich deshalb schriftlich bestätigen lassen, ob die Transaktion der IVA oder der ITP unterliegt.

Ermäßigungen können Tausende Euro sparen

Die autonomen Gemeinschaften können reduzierte Sätze und Vergünstigungen vorsehen. Mögliche Begünstigte sind unter anderem junge Menschen, kinderreiche Familien, Menschen mit Behinderung und Käufer in von Abwanderung bedrohten Gemeinden.

In Katalonien können Personen bis einschließlich 35 Jahre beim Kauf ihres Hauptwohnsitzes einen ITP-Satz von 5 Prozent nutzen. Voraussetzung ist unter anderem, dass die maßgeblichen allgemeinen und Spar-Steuerbemessungsgrundlagen nach Abzug des persönlichen und familiären Freibetrags insgesamt 36.000 Euro nicht überschreiten.

Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro sinkt die ITP dadurch von 30.000 auf 15.000 Euro. Auch kinderreiche oder alleinerziehende Familien, Menschen mit einem Behinderungsgrad von mindestens 65 Prozent und Opfer geschlechtsspezifischer Gewalt können unter bestimmten Bedingungen den Satz von 5 Prozent erhalten.

Für einen Hauptwohnsitz in bestimmten ländlichen Gemeinden Kataloniens kann die ITP auf 4 Prozent sinken. In ländlichen Gemeinden mit besonderem Förderbedarf sind 3 Prozent möglich. Bei 300.000 Euro wären das 12.000 beziehungsweise 9.000 Euro. Gegenüber dem allgemeinen Satz beträgt die Ersparnis bis zu 21.000 Euro.

Bedeutung für Käufer und Residenten

Vergünstigungen gelten nicht automatisch. Der Ort muss gegebenenfalls auf einer offiziellen Liste stehen. Außerdem können Einkommensgrenzen sowie familiäre, schulische und weitere Nachweise verlangt werden.

Junge Käufer bis einschließlich 35 Jahre können in Katalonien unter der genannten Einkommensgrenze zudem eine vollständige AJD-Befreiung für den Erwerb ihres Hauptwohnsitzes erhalten. Beim Neubau für 300.000 Euro könnten dadurch 4.500 Euro entfallen. Die Mehrwertsteuer bleibt jedoch fällig.

Vor dem Kauf sollten Interessenten daher drei Punkte klären: die steuerliche Einstufung der Wohnung, die maßgebliche Bemessungsgrundlage und alle regionalen Vergünstigungen. Besonders wichtig sind dabei Fristen und Dokumente, mit denen der Hauptwohnsitz, das Einkommen oder der persönliche Status belegt werden müssen.