Wohnkrise in Spanien: Eigentum bleibt für viele Mieter unerreichbar

Der Weg von der Mietwohnung ins Eigenheim ist für Haushalte mit wenig Geld nahezu versperrt. Nur 2 Prozent der wirtschaftlich besonders gefährdeten Mieterhaushalte in Europa haben nach Berechnungen des Internationalen Währungsfonds Aussicht darauf, eines Tages eine Wohnung zu kaufen.

Spanien gehört zu den Ländern, in denen die Folgen der Wohnkrise besonders sichtbar sind. Gleichzeitig stockt ein neues Wohnungsdekret der Regierung. Streitpunkt sind Änderungen am Bodengesetz, die Bauprojekte beschleunigen sollen, nach Ansicht der Kritiker aber die Kontrolle über rechtswidrige Planungen schwächen könnten.

Eigentum wird für Geringverdiener unerreichbar

Der IWF untersuchte anhand der europäischen Statistik EU-SILC, wie wahrscheinlich der Wechsel vom Mieter zum Eigentümer ist. In Spanien beruhen diese Angaben auf der Erhebung zu den Lebensbedingungen des Statistikamtes INE.

Unter den Haushalten, die einen finanziellen Schock wie während der letzten großen Rezession verkraften könnten, lag die Aussicht auf einen Immobilienkauf zwischen 2022 und 2024 bei lediglich 5 Prozent. Bei wirtschaftlich gefährdeten Haushalten sank sie seit 2006 und 2007 um mehr als die Hälfte auf 2 Prozent.

Vor allem das fehlende Eigenkapital wird zum Hindernis. Haushalte mit niedrigen Einkommen können kaum genügend Geld für die Anzahlung ansparen. Damit verlieren sie zugleich den Zugang zu einer wichtigen Möglichkeit, langfristig Vermögen aufzubauen.

Wohnkosten verschärfen die soziale Kluft

Mieter mit den niedrigsten Einkommen in europäischen Großstädten verwendeten zwischen 2022 und 2024 durchschnittlich 53 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für das Wohnen. Bei Mietern mit hohen Einkommen lag der Anteil dagegen zwischen 10 und 18 Prozent.

In Städten ist die Aussicht auf Wohneigentum stärker zurückgegangen als in ländlichen Gebieten. Der IWF nennt als mögliche Gründe den Wunsch nach mehr Platz seit der Pandemie und die größere Verbreitung der Arbeit im Homeoffice. Dadurch seien Käufe außerhalb der Städte attraktiver geworden.

Hohe Wohnkosten behindern außerdem die berufliche Mobilität. Nach Schätzung des IWF kamen in Europa innerhalb eines Jahrzehnts fast eine Million Umzüge nicht zustande, weil Menschen sich Wohnraum in Regionen mit besseren Arbeitsmöglichkeiten nicht leisten konnten.

Zu wenig Neubau als zentrale Ursache

Anders als vor der Finanzkrise von 2008 führt der IWF den heutigen Preisanstieg vor allem auf ein knappes Angebot zurück. In Spanien bremsen unter anderem fehlende Arbeitskräfte im Baugewerbe und Finanzierungsprobleme der Projektentwickler den Neubau.

In Griechenland, Irland, Portugal und Spanien ist das Durchschnittsalter der Beschäftigten im Bau seit 2008 um rund 4,5 Jahre gestiegen. Es liegt inzwischen über dem Durchschnitt aller Erwerbstätigen. Nach dem damaligen Einbruch der Branche kamen zu wenige junge Fachkräfte nach.

Der IWF empfiehlt schnellere Genehmigungen, mehr verfügbares Bauland und einen besseren Zugang der Bauträger zu Finanzierungen. Zugleich müssten die Bestände an Sozialwohnungen und bezahlbaren Wohnungen wachsen.

Bodengesetz blockiert neues Wohnungsdekret

Spaniens Regierung wollte ein Dekret beschließen, das unter anderem Spekulation mit Saison- und Zimmervermietungen begrenzen und den öffentlichen Wohnungsbestand stärken soll. Ein Anlauf scheiterte im Juli am Widerstand von Junts und Podemos sowie an Einwänden von Greenpeace und der Mieterorganisation Sindicato de Inquilinas. Der Ministerrat strebt im September einen neuen Text an.

Umstritten sind vor allem Änderungen der Artikel 13 und 14 des Bodengesetzes. Bei Fehlern in einem städtebaulichen Plan sollen künftig nur die betroffenen Teile gestoppt werden. Rechtmäßige Bestandteile könnten weiterlaufen, darunter möglicherweise auch Projekte mit Sozialwohnungen.

Befürworter sehen darin einen Weg, jahrelange Blockaden wegen korrigierbarer Fehler zu verhindern. Kritiker warnen dagegen, rechtswidrige Vorhaben könnten nachträglich geheilt werden. Besonders umkämpft ist eine Frist von vier Jahren für indirekte Einsprüche gegen Raumordnungs- und Stadtplanungsinstrumente.

Bedeutung für Bewohner und Kaufinteressierte

Die Debatte betrifft sowohl Mieter als auch Menschen, die in Spanien eine Wohnung kaufen möchten. Werden Genehmigungen beschleunigt, könnte mittelfristig mehr Wohnraum entstehen. Bis neue Wohnungen fertig sind, dürften jedoch Jahre vergehen.

Zugleich bleibt offen, welche Schutzmechanismen im endgültigen Dekret stehen werden. Für Haushalte mit niedrigen Einkommen ändert sich kurzfristig wenig: Hohe Mieten erschweren das Sparen, während fehlendes Eigenkapital den Kauf einer eigenen Wohnung verhindert.