Spaniens Banken finanzieren im Schnitt nur noch 72 Prozent des Immobilienwerts

Wer in Spanien eine Immobilie mit Hypothek kaufen will, muss zunehmend hohe Rücklagen mitbringen. Nach den jüngsten Daten des Consejo General del Notariado finanzieren Banken im Durchschnitt 72 Prozent des Schätzwerts.

Damit müssen Käufer häufig rund 30 Prozent des Immobilienwerts selbst aufbringen. Steuern und weitere Kaufnebenkosten kommen noch hinzu.

60.000 Euro Eigenkapital bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro

Bei einer Immobilie für 200.000 Euro wären nach dieser Rechnung zunächst mindestens 60.000 Euro aus eigenen Mitteln nötig. Dieser Betrag deckt nur den Anteil ab, den die Bank nicht über die Hypothek finanziert.

Zusätzlich fallen je nach Kauf weitere Ausgaben an. Dazu gehören Steuern sowie mögliche Kosten für Abwicklung, Notar und Grundbuch. Die tatsächlich benötigte Rücklage liegt daher über den genannten 60.000 Euro.

Entscheidend ist zudem nicht allein der Kaufpreis. Banken orientieren sich beim Beleihungsanteil in der Regel am festgestellten Schätzwert der Immobilie.

Keine gesetzliche Grenze bei 80 Prozent

Eine gesetzlich vorgeschriebene Obergrenze gibt es nicht. Die Empfehlungen der Banco de España sehen jedoch vor, Hypotheken von mehr als 80 Prozent des Schätzwerts zu begrenzen.

Vor der Immobilienkrise war die Praxis deutlich großzügiger. Rund um das Jahr 2008 boten zahlreiche Banken Finanzierungen von bis zu 100 Prozent an. Inzwischen prüfen die Institute Risiken und Eigenmittel wesentlich strenger.

Im Sommer 2023 lag der durchschnittliche Finanzierungsanteil mit etwa 68 bis 69 Prozent auf einem historischen Tiefstand. Die zuletzt wieder näher an 2 Prozent liegenden Zinsen haben den Banken etwas Spielraum verschafft. Seit Jahresbeginn bewegt sich der Durchschnitt dennoch nur wenig und lag im Juni bei 72 Prozent.

Mehr als die Hälfte der Käufe erfolgt mit Hypothek

Trotz der hohen Anforderungen steigt der Anteil der Käufer, die auf einen Immobilienkredit angewiesen sind. Inzwischen wird bei 53 Prozent der Transaktionen eine Hypothek genutzt. Drei Jahre zuvor waren es 40 Prozent.

Umgekehrt werden weiterhin 47 Prozent der Immobilien ohne Bankfinanzierung gekauft. Zu dieser Gruppe zählen unter anderem größere Investoren, vermögende Käufer und Menschen, die durch Erbschaften, Schenkungen oder langjähriges Sparen über genügend Kapital verfügen.

Die gängigen Kreditstandards umfassen neben dem Beleihungsanteil noch weitere Kriterien. Die monatliche Rate soll meist höchstens ein Drittel des Einkommens ausmachen. Außerdem reicht die Laufzeit üblicherweise nicht über das Rentenalter der Kreditnehmer hinaus.

Banco de España prüft künftige Vorgaben

Die Banco de España arbeitet an einem Rahmen für die Begrenzung riskanter Hypotheken. Dabei will die Aufsicht vermeiden, den Zugang zu selbst genutztem Wohneigentum zusätzlich zu erschweren.

Besonders betroffen sind junge Menschen. Ihr durchschnittliches Bruttogehalt liegt laut INE bei lediglich 1.372 Euro im Monat. Zugleich liegt das durchschnittliche Alter beim Auszug aus dem Elternhaus in Spanien bei über 30 Jahren und damit höher als im übrigen EU-Vergleich.

Bei möglichen neuen Regeln soll deshalb offenbar auch berücksichtigt werden, ob es um den ersten Hauptwohnsitz oder eine zweite beziehungsweise dritte Immobilie geht. Ziel sind Grenzen, die Kreditrisiken verringern, ohne bestimmte Käufergruppen pauschal auszuschließen.

Was Immobilienkäufer einplanen sollten

Interessenten sollten nicht automatisch mit einer Finanzierung von 80 Prozent rechnen. Der landesweite Durchschnitt von 72 Prozent zeigt, dass Banken häufig einen deutlich höheren Eigenanteil verlangen.

Vor einer Reservierung sollten Käufer den möglichen Kreditrahmen und den Schätzwert mit der Bank klären. Sinnvoll ist außerdem eine getrennte Kalkulation für Eigenkapital, Steuern und alle Nebenkosten. Auch Einkommen, monatliche Belastung, Alter und die vorgesehene Nutzung der Immobilie beeinflussen die Kreditentscheidung.