Spanien plant neues Vorkaufsrecht für vermietete Wohnungen

Spaniens Regierung will den Verkauf vermieteter Wohnungen stärker regeln. Mieter sollen ihr Vorkaufsrecht künftig auch dann behalten, wenn ihre Wohnung zusammen mit weiteren Immobilien veräußert wird.

Bei größeren Paketverkäufen soll zudem das staatliche Wohnungsunternehmen Casa 47 bevorzugt kaufen können. Die geplanten Änderungen stehen in einem Entwurf, den PSOE und Sumar im Juli vereinbart haben.

Der Erlass ist jedoch noch nicht beschlossen. Die Regierung will ihn im September in den Ministerrat bringen und verhandelt derzeit mit anderen Parteien über die nötige Unterstützung.

Schlupflöcher im Mietrecht sollen entfallen

Nach der geltenden Ley de Arrendamientos Urbanos, kurz LAU, muss ein Eigentümer dem Mieter grundsätzlich zuerst den Kauf einer vermieteten Wohnung anbieten. Dieses Vorkaufsrecht lässt sich bislang jedoch unter bestimmten Voraussetzungen ausschließen.

So kann im Mietvertrag ein Verzicht auf das bevorzugte Erwerbsrecht vereinbart werden. Das Recht entfällt außerdem, wenn ein Eigentümer die vermietete Wohnung gemeinsam mit den übrigen Wohnungen oder Geschäftsräumen desselben Gebäudes verkauft.

Der Entwurf sieht vor, beide Ausnahmen zu beseitigen. Das Vorkaufsrecht des Mieters soll bei einem Paketverkauf bestehen bleiben, sofern die betreffende Wohnung rechtlich einzeln bestimmbar ist. Auch ein vertraglicher Verzicht soll künftig nicht mehr möglich sein.

Preis einer einzelnen Wohnung muss nachvollziehbar sein

Bei einem gemeinsamen Verkauf mehrerer Objekte müsste der Eigentümer dem Mieter mitteilen, welcher Teil des Gesamtpreises auf dessen Wohnung entfällt. Zusätzlich wären die objektiven Kriterien für diese Berechnung offenzulegen.

Vorgesehen ist eine anteilige Verteilung des gesamten Verkaufspreises anhand überprüfbarer Maßstäbe. Bevorzugt soll dabei der Katasterreferenzwert herangezogen werden. Falls dieser nicht verfügbar ist, soll eine unabhängige Bewertung dienen.

Unwirksam wären Preisansätze, die den Mieter gezielt vom Kauf abhalten sollen. Der für die einzelne Wohnung ausgewiesene Wert dürfte demnach weder überhöht sein noch über dem Marktpreis liegen.

Casa 47 soll bei Paketverkäufen Vorrang erhalten

Eine weitere Änderung betrifft Casa 47, die frühere Sepes. Das staatliche Wohnungsunternehmen soll ein Vorkaufsrecht erhalten, wenn Mehrfacheigentümer oder Investmentfonds mehrere Wohnungen mit laufenden Mietverträgen gemeinsam verkaufen.

Damit könnte der Staat bei der Veräußerung größerer Wohnungsbestände selbst als Käufer auftreten. Der Vorstoß fällt in eine Phase, in der Fonds ihre spanischen Mietportfolios teilweise reduzieren. Zuletzt verkaufte Fidere, das zu Blackstone gehört, 5.000 Mietwohnungen an den kanadischen Fonds Brookfield.

Casa 47 will erworbene Immobilien anschließend dem bezahlbaren Mietmarkt zuführen. Dafür stellte das Unternehmen im März 100 Millionen Euro bereit. Bis zum Ende der Ausschreibung im vergangenen Monat gingen Angebote für 131 Immobilien ein. Davon stammten 88 Prozent von Unternehmen und 12 Prozent von Privatpersonen.

Was Mieter und Eigentümer beachten sollten

Für Mieter würde der Erlass die Chance erhöhen, ihre Wohnung vor einem Verkauf an Dritte selbst zu erwerben. Besonders relevant wäre das bei kompletten Gebäuden oder größeren Portfolios, bei denen das Vorkaufsrecht derzeit entfallen kann.

Mehrfacheigentümer und Fonds müssten Paketverkäufe künftig transparenter aufschlüsseln. Neben dem Gesamtpreis wären ein nachvollziehbarer Einzelpreis und dessen Berechnungsgrundlage erforderlich. Außerdem könnte Casa 47 bei solchen Transaktionen bevorzugt zum Zug kommen.

Noch handelt es sich um einen Entwurf. Ob die Regeln in dieser Form gelten werden und wann sie in Kraft treten könnten, hängt von den politischen Verhandlungen und der anschließenden Verabschiedung ab.