Spanien begrenzt Steuerbefreiung beim gemeinsamen Hauskauf

Wer in Spanien seine bisherige Hauptwohnung verkauft und den Erlös in ein gemeinsames Haus mit dem Ehepartner steckt, kann den Veräußerungsgewinn nicht automatisch vollständig steuerfrei stellen. Entscheidend ist der Anteil am neuen Eigentum.

Das hat das zentrale spanische Wirtschafts- und Verwaltungsgericht TEAC in einer neuen Entscheidung klargestellt. Die einheitliche Auslegung ist für die Agencia Tributaria verbindlich.

Zahlt eine Person den größten Teil des neuen Hauses, besitzt aber nur 50 Prozent, ist auch die begünstigte Reinvestition entsprechend begrenzt. Maßgeblich ist somit nicht allein der Geldfluss, sondern das erworbene Eigentum.

So funktioniert die Befreiung bei Reinvestition

Gewinne aus dem Verkauf einer Hauptwohnung können bei der spanischen Einkommensteuer IRPF ganz oder teilweise von der Besteuerung ausgenommen sein. Voraussetzung ist, dass das Geld wieder in eine Hauptwohnung fließt.

Die verkaufte Immobilie muss grundsätzlich mindestens drei Jahre lang als gewöhnlicher Wohnsitz gedient haben. Außerdem muss der Erlös innerhalb von höchstens zwei Jahren vor oder nach dem Verkauf vollständig oder teilweise in den neuen Hauptwohnsitz investiert werden.

Wird nur ein Teil reinvestiert, fällt auch die Befreiung grundsätzlich anteilig aus. Die aktuelle Entscheidung behandelt zusätzlich die Frage, wie eine gemeinsame Immobilie bei unterschiedlichen finanziellen Beiträgen zu bewerten ist.

Der Fall aus Kantabrien

Ausgangspunkt war der Fall eines Steuerpflichtigen, der seine alleinige Hauptwohnung verkaufte. Anschließend baute er mit seiner Ehefrau in Suances in Kantabrien ein neues gemeinsames Haus. Das Paar lebt in Gütertrennung.

Die frühere Wohnung wurde für 217.739 Euro verkauft. Das noch im Bau befindliche neue Haus kostete 170.091 Euro. Der Mann gab an, mit seinem Verkaufserlös einen großen Teil der Baukosten finanziert zu haben und beanspruchte die Befreiung für sämtliche eingesetzten Beträge.

Die Agencia Tributaria akzeptierte das nicht. Weil ihm nur die Hälfte des Neubaus gehörte, begrenzte sie die steuerlich begünstigte Reinvestition auf 50 Prozent des Baupreises. Eine Beschwerde beim regionalen Wirtschafts- und Verwaltungsgericht von Kantabrien blieb erfolglos.

Eigentum zählt mehr als die Höhe der Zahlung

Der TEAC bestätigte nun diese Sichtweise. Wer lediglich 50 Prozent der neuen Immobilie erwirbt, kann die Befreiung nur für den Betrag beanspruchen, der diesem Anteil entspricht.

Zahlt ein Ehepartner darüber hinaus Geld für den Anteil des anderen, vergrößert das seinen eigenen Eigentumsanteil nicht automatisch. Nach Auffassung des Gerichts kann es sich bei dem zusätzlichen Betrag vielmehr um ein Darlehen oder eine Schenkung an den Partner handeln.

Eine weitergehende Befreiung wäre nach der Entscheidung nicht gerechtfertigt. Das Gericht betont, dass nur der Erwerb von Eigentum den Anspruch auf die Steuervergünstigung eröffnet. Bei einem anteiligen Erwerb gilt sie folglich auch nur anteilig.

Regel gilt auch für gemeinschaftliches Ehevermögen

Die Entscheidung geht über den konkreten Fall der Gütertrennung hinaus. Der TEAC bezieht seine Auslegung auch auf Ehen im spanischen Güterstand der Sociedad de Gananciales.

Es komme häufig vor, dass ein Ehepartner mehr Geld für das gemeinsam genutzte Zuhause bereitstelle. Für die IRPF wird das Eigentum jedoch grundsätzlich beiden Partnern zu je 50 Prozent zugerechnet, sofern keine ausdrücklich abweichenden Eigentumsquoten festgelegt wurden.

Damit beendet das Gericht unterschiedliche Auslegungen innerhalb der Verwaltung. Die Befreiung richtet sich nach der Quote an der neu erworbenen Immobilie und nicht danach, wer den Kauf oder Bau tatsächlich bezahlt hat.

Bedeutung für Eigentümer in Spanien

Wer eine allein gehörende Hauptwohnung verkauft und mit dem Partner neu kauft oder baut, sollte die geplanten Eigentumsquoten vorab prüfen. Eine Eintragung zu gleichen Teilen kann die Befreiung begrenzen, obwohl eine Person deutlich mehr Kapital einbringt.

Besondere Aufmerksamkeit ist nötig, wenn der vollständige Verkaufserlös reinvestiert werden soll. Gehört der investierenden Person nur die Hälfte des neuen Hauses, lässt sich der über diese Quote hinausgehende Betrag nach der TEAC-Auslegung nicht für ihre Befreiung ansetzen.

Neben der Einkommensteuer können bei zusätzlichen Zahlungen für den Anteil des Partners weitere steuerliche Fragen entstehen. Vor dem Kauf oder Baubeginn kann daher eine individuelle steuerliche und rechtliche Beratung sinnvoll sein.