Marbella führt bei Immobilienverkäufen an der Costa del Sol

Marbella hat 2025 mehr Immobilienverkäufe verzeichnet als jeder andere Küstenort der Provinz Málaga. Insgesamt wurden 4.407 Kaufverträge registriert.

Der Spitzenplatz verdeckt jedoch eine Abkühlung. Die Zahl der Verkäufe sank gegenüber 2024 um 7,1 Prozent, während die Preise weiter deutlich stiegen.

Auch beim Neubau verliert Marbella an Tempo. Die Bautätigkeit konzentriert sich inzwischen stärker auf Mijas und Estepona.

Marbella bleibt der größte Verkaufsmarkt

Hinter Marbella folgten 2025 Estepona mit 3.475 Verkäufen und Mijas mit 3.197 Transaktionen. Fuengirola kam auf 2.172 Kaufabschlüsse.

In allen Küstengemeinden der Provinz Málaga außerhalb der Hauptstadt wurden 22.909 Immobilien verkauft. Das waren 4,3 Prozent weniger als im Vorjahr.

Damit entwickelte sich Marbella etwas schwächer als der Küstenmarkt insgesamt. Das hohe absolute Verkaufsvolumen zeigt dennoch, welche Bedeutung die Stadt für den Immobilienmarkt der Costa del Sol behält.

Preise steigen trotz weniger Abschlüssen

Im ersten Quartal 2026 lag der durchschnittliche Immobilienpreis in Marbella bei 3.641 Euro je Quadratmeter. Das entsprach einem Anstieg um 20,5 Prozent binnen eines Jahres.

Nominal liegen die Preise damit 29,7 Prozent über den Höchstständen der früheren Immobilienblase. Nach Abzug der Inflation bleiben sie jedoch 9,1 Prozent unter diesen damaligen Spitzenwerten.

Im Küstenabschnitt zwischen Marbella und Manilva erreichen Ferienimmobilien im Durchschnitt bereits 5.000 Euro je Quadratmeter. Der Bericht sieht Anzeichen dafür, dass dieses Preisniveau an eine Grenze kommen könnte.

Die rückläufigen Transaktionen können auf eine nachlassende Dynamik hindeuten. Cristina Arias, Direktorin des Studiendienstes von Tinsa by Accumin, nennt die „escasez de oferta“, also das knappe Angebot, als einen Treiber der Preise. Gleichzeitig zeige die robuste Nachfrage erste Ermüdungserscheinungen.

Neubau verlagert sich nach Mijas und Estepona

In Marbella wurden 2025 Genehmigungen für lediglich 449 neue Wohnungen erteilt. Das waren 44,2 Prozent weniger als ein Jahr zuvor.

Der Neubau an Málagas Küste entwickelte sich insgesamt in die entgegengesetzte Richtung. Außerhalb der Provinzhauptstadt wurden 6.163 Wohnungen genehmigt. Das entsprach einem Plus von 20 Prozent.

Mijas führte mit 1.670 Genehmigungen und einem Zuwachs von 104,4 Prozent. Estepona folgte mit 1.278 Einheiten, obwohl die Zahl dort um 18,9 Prozent zurückging.

Die beiden Orte zeigen unterschiedliche Entwicklungen. In Mijas sanken die Verkäufe um 15,9 Prozent auf 3.197, während der Neubau stark zunahm. Estepona meldete dagegen 9,9 Prozent mehr Verkäufe, zugleich aber weniger neue Genehmigungen.

Wohneigentum wird für Einheimische schwer erreichbar

Ein Haushalt mit mittlerem Einkommen in Marbella müsste 63 Prozent seines verfügbaren Einkommens für den Erwerb einer Wohnung einsetzen. Der Durchschnitt in den Küstengemeinden Málagas liegt bei 57 Prozent.

Auch Mijas und Estepona weisen mit jeweils 55 Prozent eine hohe Belastung auf. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis betrug in Mijas 2.707 Euro und in Estepona 3.008 Euro. Binnen eines Jahres stiegen die Werte dort um 11,1 beziehungsweise 17,9 Prozent.

Der Wettbewerb zwischen dauerhaftem Wohnen und touristischer Nutzung bleibt damit ein zentrales Problem. In gefragten Lagen kann die höhere Rendite von Ferienunterkünften das Angebot für Einwohner zusätzlich begrenzen.

Bedeutung für Käufer und Eigentümer

Käufer treffen in Marbella auf hohe und zuletzt stark gestiegene Preise, obwohl weniger Abschlüsse zustande kommen. Die Kombination aus sinkenden Verkaufszahlen und geringer Neubautätigkeit spricht nicht automatisch für fallende Preise, kann aber mehr Spielraum bei einzelnen Verhandlungen schaffen.

Wer einen Neubau sucht, findet in Mijas und Estepona derzeit deutlich mehr Projektaktivität. Dabei sollten Käufer neben dem Angebot auch die sehr unterschiedliche Entwicklung von Verkäufen, Preisen und Baugenehmigungen beachten.

Für Eigentümer bleibt das knappe Angebot grundsätzlich stützend. Der Rückgang der Transaktionen zeigt jedoch, dass sich Objekte trotz hoher Marktwerte nicht zwangsläufig so schnell verkaufen lassen wie zuvor.