Kanaren lockern Regeln für die Vermarktung touristischer Apartments

Die kanarische Tourismusbehörde bereitet eine Lockerung der Regeln für touristische Apartmentanlagen vor. Bestimmte Eigentümer sollen ihre Unterkunft künftig selbst vermarkten dürfen, obwohl die Anlage weiterhin einem gemeinsamen Betreiber untersteht.

Der Entwurf reagiert auf ein verbreitetes Problem. In vielen Anlagen wurden einzelne Apartments über Plattformen wie Airbnb angeboten, obwohl die bisherige Rechtslage eine solche Einzelvermarktung nicht zuließ.

Tourismusministerin Jéssica de León will den Dekretentwurf im Herbst dem Regierungsrat der Kanaren vorlegen. Bis zur endgültigen Verabschiedung können sich Einzelheiten noch ändern.

Selbstvermarktung unter klaren Bedingungen

Die neue Regelung richtet sich an Eigentümer von Apartments innerhalb touristischer Anlagen mit einer sogenannten „unidad de explotación“. Dieses seit 1995 geltende Modell sieht grundsätzlich vor, dass eine Anlage von einem einzigen Unternehmen betrieben wird.

Künftig sollen Eigentümer ihr Apartment unter bestimmten Voraussetzungen eigenständig anbieten können. Dafür muss die Unterkunft bereits im Register für Ferienwohnungen eingetragen sein. Auch die erforderliche verantwortliche Erklärung muss vor dem 14. Dezember 2025 abgegeben worden sein. An diesem Tag trat das neue kanarische Ferienwohnungsgesetz in Kraft.

Die Öffnung bedeutet jedoch keine völlig freie Vermietung. Der Eigentümer benötigt eine Vereinbarung mit dem Betreiber der Anlage. Er muss zudem die einheitlichen Qualitäts- und Erscheinungsstandards des Komplexes einhalten.

Auch an den gemeinschaftlichen Kosten muss er sich beteiligen. Dazu können unter anderem Ausgaben für Rezeption, Bar und Rettungsschwimmer gehören.

Gemeinsamer Betreiber bleibt bestehen

Die kanarische Regierung hält ebenso wie die Tourismusverbände an der „unidad de explotación“ fest. Nach ihrer Auffassung sichert das Modell Qualität, Wettbewerbsfähigkeit, Investitionen, Beschäftigung und Dienstleistungen für Gäste.

Auch nach der geplanten Reform soll es daher nur einen Betreiber und einen einheitlichen Auftritt der Anlage geben. Einzelne Eigentümer erhalten lediglich das Recht, ihre Unterkunft selbst auf dem Markt anzubieten. Der organisatorische Rahmen des Komplexes bleibt bestehen.

Damit versucht die Regierung, zwei Interessen miteinander zu verbinden. Eigentümer erhalten mehr Kontrolle über ihre Buchungen. Betreiber sollen zugleich vermeiden können, dass Anlagen in viele voneinander unabhängige Angebote mit unterschiedlichen Standards zerfallen.

Mindestzahl von Apartments entfällt

Der Entwurf verändert auch die Voraussetzungen für den gemeinsamen Betrieb. Bei Anlagen aus der Zeit vor 1995 musste der Betreiber bislang mindestens die Hälfte plus eine der Einheiten verwalten. Für jüngere Anlagen galt eine Quote von 100 Prozent.

Künftig soll keine Mindestzahl mehr erforderlich sein. Entscheidend ist, dass die Einheiten demselben Betreiber und derselben Betriebseinheit zugeordnet bleiben. Das soll auch dann gelten, wenn einzelne Apartments separat vermarktet werden.

Der Verlust einzelner Einheiten aus dem gemeinsamen Betrieb soll außerdem nicht mehr automatisch sanktioniert werden. Betreiber müssen der Verwaltung allerdings mitteilen, dass sie versucht haben, alle Eigentümer einzubeziehen. Sie müssen auch angeben, welche Einheiten außerhalb des Betriebs bleiben. Das soll Kontrollen erleichtern.

Private Nutzung bis zu sechs Monate

Der Entwurf erkennt zudem ausdrücklich eine zeitweise Eigennutzung an. Eigentümer sollen ihr Apartment privat nutzen können, solange dieser Zeitraum sechs Monate nicht überschreitet.

Diese sogenannte Nutzungsreserve war besonders von kanarischen Eigentümern gefordert worden. Sie schafft einen rechtlichen Rahmen für Apartments, die einen Teil des Jahres touristisch angeboten und zeitweise selbst bewohnt werden.

Bedeutung für Eigentümer und Residenten

Für Eigentümer in touristischen Apartmentanlagen auf Gran Canaria und den übrigen Kanaren könnte das Dekret mehr Flexibilität bringen. Eine eigenständige Vermarktung wäre aber nur für bereits rechtzeitig registrierte Unterkünfte möglich und bliebe an die Zustimmung des Betreibers gebunden.

Betroffene sollten deshalb prüfen, wann ihre verantwortliche Erklärung eingereicht wurde und ob die Wohnung im Ferienwohnungsregister geführt wird. Ebenso wichtig sind der Betreibervertrag, die Gemeinschaftskosten und die Standards der Anlage.

Noch handelt es sich um einen Entwurf. Eigentümer sollten bestehende Vermietungsmodelle daher nicht allein aufgrund der angekündigten Reform ändern, sondern die endgültige Fassung und ihr Inkrafttreten abwarten.