Geerbte Immobilie in Spanien: Wenn der Wert zum Streitfall wird

Eine geerbte Wohnung in Spanien kann mehrere Werte haben. Der Betrag für die Erbschaftsteuer muss nicht dem Wert entsprechen, den die Erben bei der Aufteilung des Nachlasses ansetzen.

Genau diese Differenz kann einen Nachlass früh blockieren. Sind sich Geschwister nicht einmal darüber einig, wer die Immobilie bewerten soll, kommt die Verteilung häufig nicht voran.

Ein ausführliches Testament kann das Risiko senken. Es kann festlegen, wer bestimmte Vermögenswerte erhält, wer Gutachten beauftragt und nach welchen Regeln die Aufteilung erfolgt.

Steuerwert und Wert der Erbteilung unterscheiden

Für die Steuererklärung gelten gesetzliche Bewertungsregeln. Für eine faire Verteilung unter den Erben ist dagegen ein wirtschaftlicher Wert nötig, den alle Beteiligten akzeptieren oder der nach einem verbindlich festgelegten Verfahren ermittelt wird.

In Katalonien müssen Immobilien bei Todesfällen seit dem 1. Januar 2022 grundsätzlich mit dem höheren von zwei Beträgen in der Erbschaftsteuer angegeben werden. Maßgeblich ist entweder der Referenzwert oder der von den Beteiligten erklärte Wert.

Hat die Immobilie keinen Referenzwert, wird der höhere Betrag aus erklärtem Wert und Marktwert herangezogen. Der Referenzwert wird jährlich von der spanischen Katasterbehörde Dirección General del Catastro anhand beurkundeter oder im Register eingetragener Verkäufe berechnet.

Er ist nicht mit dem Katasterwert für die kommunale Immobiliensteuer IBI zu verwechseln. Wo er vorhanden ist, bildet er grundsätzlich die steuerliche Untergrenze, sofern kein höherer Wert erklärt wird.

Dieser Steuerwert entscheidet aber nicht automatisch, mit welchem Betrag die Wohnung intern in den Nachlass eingeht. Für gleichwertige Erbanteile, Ausgleichszahlungen oder die Zuweisung einer Immobilie kann eine gesonderte Bewertung erforderlich sein.

Warum Gutachten den Nachlass blockieren können

Schwierig wird es vor allem, wenn mehrere Personen zu gleichen Teilen erben, der Nachlass aber aus unterschiedlichen Vermögenswerten besteht. Dazu können eine Wohnung, ein Ferienapartment, Bankguthaben und Geldanlagen gehören.

Soll ein Erbe die Wohnung übernehmen, müssen sich die Beteiligten auf deren Wert einigen. Davon hängt ab, wie viel Geld oder anderes Vermögen die übrigen Erben erhalten.

Ein Gutachten, das nur eine Partei in Auftrag gibt, ist für die anderen Erben nicht automatisch verbindlich. Es hilft vor allem dann, wenn alle das Ergebnis akzeptieren oder das Testament die beauftragende Person und das Verfahren eindeutig bestimmt.

Ohne Einigung können mehrere, voneinander abweichende Gutachten entstehen. Im ungünstigsten Fall endet der Konflikt in einem Schieds- oder Gerichtsverfahren. Währenddessen laufen steuerliche Fristen weiter.

Klare Vorgaben im Testament schaffen Orientierung

Der Erblasser kann die Aufteilung bereits im Testament vornehmen. Er kann den gesamten Nachlass verteilen, nur einzelne Gegenstände zuweisen oder verbindliche Regeln für die spätere Teilung festlegen.

Nach katalanischem Zivilrecht kann diese Aufgabe auch einem albacea oder contador-partidor übertragen werden. Vereinfacht handelt es sich dabei um eine Person, die den letzten Willen ausführt oder den Nachlass nach den testamentarischen Vorgaben aufteilt.

Das Testament sollte nicht nur allgemein eine solche Person benennen. Es sollte auch klären, welche Befugnisse sie hat, welche Immobilien betroffen sind und nach welchen Kriterien Bewertungen erfolgen sollen.

Möglich ist etwa die ausdrückliche Vorgabe, dass diese Person den Gutachter auswählt, das Inventar erstellt, Bewertungen veranlasst und daraus die einzelnen Erbanteile berechnet. Damit entfällt zumindest der erste Streit darüber, wer die Schätzung beauftragen darf.

Vollständig ausschließen lassen sich Konflikte dadurch nicht. Miterben können sich unter bestimmten Voraussetzungen einstimmig auf eine andere Aufteilung verständigen. Entscheidend ist deshalb eine Formulierung, die zur Vermögenslage und zum anwendbaren Erbrecht passt.

Was nach einem Todesfall zu prüfen ist

Ist der Erbfall bereits eingetreten, sollte zunächst das gesamte Testament geprüft werden. Wichtig ist, ob konkrete Vermögenswerte zugewiesen, Bewertungsregeln festgelegt oder ein albacea beziehungsweise contador-partidor benannt wurde.

Danach sollten die steuerliche Bewertung und die wirtschaftliche Bewertung für die Erbteilung getrennt behandelt werden. Für beide Vorgänge können unterschiedliche Zahlen und Nachweise maßgeblich sein.

Bevor mehrere Erben eigene Gutachten bestellen, empfiehlt sich eine gemeinsame Vereinbarung über Gutachter, Bewertungsstichtag und Methode. Das erhöht die Chance, dass das Ergebnis von allen akzeptiert wird.

Bedeutung für Eigentümer und Residenten

Wer in Spanien eine Immobilie besitzt und mehrere Personen als Erben einsetzen möchte, sollte das Testament regelmäßig prüfen. Allgemeine Quoten wie „zu gleichen Teilen“ reichen bei sehr unterschiedlichen Vermögenswerten nicht immer aus.

Sinnvoll können genaue Angaben zu den Immobilien, klare Zuweisungen und ein verbindliches Bewertungsverfahren sein. Auch die Person, die Gutachten auswählen oder die Teilung vornehmen darf, sollte eindeutig bezeichnet werden.

Da innerhalb Spaniens unterschiedliche erbrechtliche Regelungen gelten können, sollten die Klauseln zur jeweiligen Region passen. Für Eigentümer mit Wohnsitz oder Erben im Ausland kommt außerdem die grenzüberschreitende Nachlassplanung hinzu.