Ferienimmobilien verdrängen Erstwohnsitze an Spaniens Küsten

Wohneigentum an Spaniens Küsten wird für die lokale Bevölkerung immer schwerer erreichbar. Im ersten Quartal 2026 lagen die Preise in den untersuchten Küstengemeinden 13,5 Prozent über dem Vorjahreswert.

Zugleich müssen Haushalte dort durchschnittlich 40 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für einen Immobilienkauf aufbringen. Als empfohlene Obergrenze gelten 35 Prozent.

Ferien- und Zweitwohnungen gewinnen dabei weiter an Gewicht. Sie konkurrieren zunehmend mit regulären Erstwohnsitzen und verringern das Angebot für Menschen, die dauerhaft am Meer leben und arbeiten.

Quadratmeterpreis nähert sich 2.000 Euro

Der Bericht „Vivienda en Costa 2026“ der Immobilienberatung Tinsa by Accumin untersucht mehr als 250 Küstengemeinden. Provinzhauptstädte sind nicht einbezogen. Die Orte wurden in 51 Gebiete in 22 Provinzen auf dem Festland und den Inseln zusammengefasst.

Der durchschnittliche Immobilienwert in diesen Küstengemeinden erreichte im ersten Quartal 2026 genau 1.992 Euro pro Quadratmeter. Das waren 13,5 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Landesweit betrug der Anstieg im selben Zeitraum 14,5 Prozent.

Noch höher liegt das Preisniveau im eigentlichen Feriensegment. Dort schätzt Tinsa den durchschnittlichen Wert auf 3.150 Euro pro Quadratmeter. Dieser Betrag liegt 11,6 Prozent über dem spanischen Durchschnitt.

Balearen und Málaga besonders angespannt

Der finanzielle Aufwand für einen Kauf ist regional sehr unterschiedlich. Den höchsten Wert verzeichnen die Balearen. Dort müssten Haushalte rechnerisch 59 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für den Erwerb aufwenden.

An der Küste der Provinz Málaga sind es 57 Prozent. In Alicante liegt der Anteil bei 46 Prozent. Alle drei Werte überschreiten die empfohlene Marke von 35 Prozent deutlich.

Cristina Arias, Leiterin des Studienservices von Tinsa, beschreibt eine zunehmend ungleiche Entwicklung. Während der Kaufaufwand im Landesdurchschnitt nahe an einem ausgeglichenen Niveau bleibe, sei der Wohnungszugang an mehreren Küstenabschnitten stark angespannt oder bereits kritisch.

Zweitwohnsitze verändern den Markt

In immer mehr Küstenregionen lassen sich Erst- und Zweitwohnsitze kaum noch als getrennte Märkte betrachten. Der Anteil solcher einheitlichen Märkte stieg laut Bericht von 8 auf 20 Prozent.

In 61 Prozent der untersuchten Gebiete beeinflussen Zweitwohnsitze den Markt für regulären Wohnraum. Im Vorjahr waren es 54 Prozent. Die Folgen sind höhere Preise und ein kleineres Angebot, sowohl bei Neubauten als auch bei Bestandsimmobilien sowie beim Kauf und bei der Miete.

Andrea de la Hoz, leitende Analystin bei Tinsa, nennt mehrere Ursachen. Dazu gehören die höhere Kaufkraft der Nachfrage nach Ferienwohnungen, lukrativere Saisonvermietungen, wenige Neubauten und deren starke Ausrichtung auf das Urlaubssegment. Hinzu komme, dass bisher dauerhaft genutzte Bestandswohnungen in touristische Unterkünfte umgewandelt würden.

Preisauftrieb könnte sich regional abschwächen

In 77 Prozent der untersuchten Gebiete sieht Tinsa bei den Preisen für Zweitwohnsitze noch weiteres Steigerungspotenzial. Im Vorjahr lag dieser Anteil allerdings bei 94 Prozent.

In den übrigen 23 Prozent gibt es Hinweise auf eine Verlangsamung. Manche Standorte nähern sich offenbar dem Preismaximum, das die derzeitige Nachfrage noch tragen kann.

Betroffen sind Gebiete in Barcelona, Tarragona, Mallorca, Ibiza, Formentera, Murcia, Almería, Málaga, Cádiz, Gran Canaria, Lugo und Asturias. Das bedeutet jedoch nicht, dass Immobilien dort bereits günstiger werden. Der Bericht spricht lediglich von einer möglichen Abschwächung des bisherigen Preiswachstums.

Bedeutung für Käufer und Residenten

Wer einen dauerhaften Wohnsitz an Spaniens Küste sucht, trifft vielerorts auf Konkurrenz durch finanziell stärkere Käufer von Ferienimmobilien. Besonders auf den Balearen sowie an den Küsten von Málaga und Alicante ist die rechnerische Belastung hoch.

Interessenten sollten deshalb nicht nur den Kaufpreis prüfen. Auch die lokale Ausrichtung des Neubauangebots, die Verfügbarkeit ganzjähriger Mietwohnungen und mögliche Regeln für touristische Vermietungen können entscheidend sein. Ein schwächeres Preiswachstum in einzelnen Regionen ist zudem nicht mit sinkenden Preisen gleichzusetzen.