Erbschaftsteuer in Spanien: Wenn der Referenzwert der Immobilie zu hoch ist

Wer in Spanien eine Wohnung oder ein Haus erbt, zahlt die Erbschaftsteuer häufig auf Grundlage des steuerlichen Referenzwerts. Dieser sogenannte Valor de Referencia kann höher liegen als der tatsächliche Marktwert der Immobilie.

Dadurch zahlen nach dem Bericht Tausende Erben bis zu 20 Prozent mehr. Besonders betroffen sind alte, beschädigte oder schwer verkäufliche Objekte.

Eine Korrektur ist möglich. Dafür müssen Erben überzeugend belegen, dass die Immobilie am maßgeblichen Stichtag weniger wert war als vom Kataster angesetzt.

Referenzwert bildet die Mindestbasis

Seit 2022 gilt der Referenzwert grundsätzlich als steuerliche Mindestbemessungsgrundlage. Das betrifft sowohl die Erbschaft- und Schenkungsteuer als auch die Grunderwerbsteuer bei gebrauchten Immobilien.

Die Verwaltung geht zunächst davon aus, dass dieser Wert dem realen Wert entspricht. Das gilt auch dann, wenn eine Wohnung Feuchtigkeitsschäden hat, umfassend saniert werden muss oder in einer Gemeinde mit wenigen Verkäufen liegt.

Für 2026 ist der Referenzwert erneut aktualisiert worden. Nach Angaben der spanischen Katasterbehörde wurden die Werte für das Steuerjahr 2026 am 9. Oktober 2025 veröffentlicht. Sie traten am 1. Januar 2026 in Kraft.

Warum der steuerliche Wert zu hoch sein kann

Der Referenzwert entsteht anhand statistischer Modelle und vergleichbarer Verkäufe in der jeweiligen Umgebung. Ein Sachverständiger besichtigt die konkrete Immobilie dabei nicht.

Genau das kann zu Abweichungen führen. María José Gómez García, Präsidentin der Abteilung für Steuer- und Finanzrecht der Anwaltskammer Barcelona, erklärt: „Das Problem entsteht, weil dieser Wert anhand statistischer Modelle und vergleichbarer Verkäufe berechnet wird, nicht durch eine individuelle Besichtigung jeder Immobilie.“

Besonders auffällig können die Unterschiede bei besetzten Wohnungen, schweren Baumängeln oder erheblichen Nutzungseinschränkungen sein. Auch zu Wohnraum umgebaute Gewerberäume mit städtebaulichen Problemen gehören zu den möglichen Fällen.

So lässt sich eine Erstattung beantragen

Als sicherer Weg gilt zunächst die Selbstveranlagung auf Basis des offiziellen Referenzwerts. Damit lassen sich mögliche Sanktionen und Verzugszinsen vermeiden. Anschließend können Betroffene eine Berichtigung der Selbstveranlagung und die Erstattung zu viel gezahlter Beträge beantragen.

Zentrales Beweismittel ist in der Regel ein Gutachten eines Architekten oder technischen Architekten. Die Immobilie sollte dafür vor Ort untersucht werden. Das Gutachten muss nachvollziehbar darlegen, weshalb der reale Wert unter dem Referenzwert liegt.

Die Kosten bewegen sich je nach Komplexität meist zwischen 300 und 1.000 Euro. Ob sich das lohnt, hängt von der möglichen Steuererstattung und den weiteren Verfahrenskosten ab.

Fristen und weitere Rechtswege

Ein Verwaltungsverfahren dauert laut Bericht häufig sechs Monate bis ein Jahr. Lehnt die Verwaltung den Antrag ab, kann ein wirtschaftsverwaltungsrechtlicher Rechtsbehelf folgen. Danach bleibt gegebenenfalls der Gang vor Gericht, wodurch sich das Verfahren um mehrere Jahre verlängern kann.

Bei schnellem Handeln kommt nach Einschätzung von Gómez García auch eine direkte Anfechtung des Referenzwerts beim Kataster infrage. Gelingt dessen Herabsetzung rechtzeitig, könnte die Erbschaftsteuer von Beginn an mit dem niedrigeren Wert erklärt werden.

Die Erfolgsaussichten hängen vor allem von der Qualität der Beweise ab. Sie steigen bei dokumentierten Baumängeln, ruinösem Zustand oder einer notwendigen Komplettsanierung. Bei neueren Wohnungen in aktiven Stadtmärkten mit vielen Vergleichsverkäufen ist der Spielraum meist geringer.

Bedeutung für Erben in Spanien

Erben sollten den Referenzwert vor Abgabe der Steuererklärung mit dem Zustand und einem realistischen Marktwert der Immobilie vergleichen. Fotos, Kostenvoranschläge für Sanierungen, technische Berichte und Hinweise auf rechtliche Nutzungseinschränkungen können ein Gutachten ergänzen.

Wegen der steuerlichen und verfahrensrechtlichen Folgen ist fachliche Beratung sinnvoll. Ein qualifizierter Gutachter kann den tatsächlichen Zustand dokumentieren. Ein auf spanisches Steuerrecht spezialisierter Anwalt oder Steuerberater kann prüfen, welcher Rechtsweg im konkreten Fall geeignet ist.