Ausländische Fonds kontrollieren Spaniens problematische Bankimmobilien

Ausländische Investoren kontrollieren inzwischen praktisch den gesamten spanischen Markt für die Verwaltung problematischer Bankimmobilien. Fünf große Gruppen teilen das Geschäft unter sich auf.

Die sogenannten Servicer kümmern sich um belastete Immobilien, Kredite und Grundstücke. Zu ihren Aufgaben zählen Verkäufe, das Einziehen von Mieten, Gemeinschaftskosten und der Umgang mit säumigen Mietern.

Der Markt gewinnt wieder an Bedeutung. Die Immobilienpreise steigen, während Banken und die staatlich gestützte Sareb große Bestände abbauen oder für bezahlbares Wohnen vorbereiten wollen.

Pollen Street übernimmt Servihabitat

Die jüngste Neuordnung erfolgte Anfang August. Der britische Fonds Pollen Street kaufte Servihabitat, die frühere Immobiliengesellschaft von La Caixa.

Servihabitat gehörte zuvor Coral Homes. Daran waren Lone Star mit 80 Prozent und CaixaBank mit 20 Prozent beteiligt. Mit dem Verkauf zieht sich CaixaBank indirekt aus diesem Geschäft zurück.

Pollen Street hatte bereits 2023 Finsolutia und 2025 Hipoges übernommen. Nach eigenen Angaben verwaltet die Gruppe nun Vermögenswerte von fast 60 Milliarden Euro.

Damit setzt sich der Rückzug spanischer Banken fort. Auch Sabadell und Santander haben ihre Beteiligungen an großen Servicern in den vergangenen Jahren abgegeben. Die Institute konzentrieren sich stärker auf ihr Kerngeschäft und vermeiden die besonders konfliktträchtige Verwaltung belasteter Bestände.

Fünf Gruppen teilen den Markt unter sich auf

Neben Pollen Street gehören Intrum, Blackstone, Cerberus und DoValue zu den entscheidenden Akteuren. Alle fünf Gruppen werden aus dem Ausland kontrolliert.

Der schwedische Konzern Intrum kaufte 2019 zunächst 80 Prozent von Solvia von Banco Sabadell. 2022 folgten die restlichen 20 Prozent. Zum Konzern gehören außerdem Aktua und Haya Real Estate. Intrum verwaltet rund 135.000 Vermögenswerte unter anderem für BBVA und Ibercaja.

Der US-Fonds Blackstone kontrolliert Aliseda und Anticipa. Beide kommen zusammen auf knapp 100.000 Immobilien, Kredite und weitere Vermögenswerte.

Cerberus aus den USA besitzt Gescobro. Axis Corporate beziffert den dort verwalteten Bestand auf rund 6,85 Milliarden Euro. Altamira gehört zur italienischen DoValue-Gruppe, hinter der unter anderem Bain sowie Tiber des Investors Paul Singer stehen. Altamira verwaltet Werte von rund 14 Milliarden Euro.

Marktvolumen von rund 160 Milliarden Euro

Eine vollständige Rangliste der Servicer gibt es nicht. Die verfügbaren Zahlen vermischen zudem häufig Immobilien, Grundstücke und Kredite.

Axis Corporate und Atlas Insight schätzen das gesamte in Spanien verwaltete Volumen dennoch auf etwa 160 Milliarden Euro. Damit kontrollieren die Anbieter einen erheblichen Teil der Bestände, die aus der Banken- und Immobilienkrise hervorgegangen sind.

Die steigenden Immobilienpreise verändern nun das Geschäft. Viele Objekte galten über Jahre als schwer verkäuflich oder waren mit Zahlungsausfällen belastet. Heute wächst die Aussicht, sie zu besseren Bedingungen auf den Markt zu bringen.

Sareb vergibt Milliardenportfolio

Eine zentrale Rolle spielt die 2012 gegründete Sareb. Die als „Bad Bank“ bekannte Gesellschaft übertrug Aliseda und Servihabitat im Juni die Verwaltung eines großen Teils ihrer Vermögenswerte.

Beide Servicer sollen ein Portfolio von 4,86 Milliarden Euro für den Verkauf vorbereiten. Hinzu kommen mehr als 40.000 Wohnungen, die für eine Übertragung an die staatliche Gesellschaft Casa 47 vorgesehen sind. Diese Bestände sollen als bezahlbarer Wohnraum genutzt werden.

Die Sareb weist noch eine Bilanzposition von mehr als 15 Milliarden Euro aus. Davon entfallen 77 Prozent auf Kredite und 22 Prozent auf Immobilien. Seit ihrer Gründung hat sie 259.077 Vermögenswerte für insgesamt 22,991 Milliarden Euro verkauft.

Der Zeitplan ist eng. Die Auflösung der Sareb ist für November 2027 vorgesehen. Bis dahin muss sie weitere Krisenbestände verwerten und zugleich Wohnungen für soziale Zwecke übertragen. Außerdem bestehen mehr als 10.000 soziale Mietverträge.

Bedeutung für Bewohner und Wohnungssuchende

Für Mieter und Eigentümer in betroffenen Anlagen bedeutet die Konzentration, dass häufiger große internationale Dienstleister Ansprechpartner für Verträge, Mietzahlungen oder Gemeinschaftskosten sind. Bei einem Verkauf kann sich auch der zuständige Verwalter ändern.

Für Wohnungssuchende ist vor allem die geplante Übertragung von mehr als 40.000 Sareb-Wohnungen an Casa 47 relevant. Wann und unter welchen Voraussetzungen einzelne Objekte verfügbar werden, geht aus den vorliegenden Angaben jedoch nicht hervor.