Anwalt warnt Vermieter auf den Kanaren vor pauschalen Reparaturklauseln

Vermieter auf den Kanaren dürfen notwendige Reparaturen nicht pauschal auf ihre Mieter abwälzen. Darauf weist der auf Mietrecht spezialisierte Anwalt Alberto Sánchez hin.

Entscheidend ist, warum ein Schaden entstanden ist und wie stark er die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt. Für die Erhaltung der Bewohnbarkeit ist grundsätzlich der Eigentümer verantwortlich, sofern der Mieter den Defekt nicht selbst verursacht hat.

Kleine Reparaturen infolge des üblichen Gebrauchs fallen dagegen in den Verantwortungsbereich des Mieters. Das gilt ebenso für Schäden, die auf eine falsche Nutzung zurückgehen.

Artikel 21 regelt die Pflichten des Vermieters

Die zentrale Vorschrift ist Artikel 21 der spanischen Ley de Arrendamientos Urbanos, kurz LAU. Danach muss der Vermieter alle notwendigen Reparaturen ausführen, damit die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand bleibt.

Alberto Sánchez warnt Eigentümer deshalb davor, jede Verantwortung für Reparaturen zurückzuweisen. Seine Aussage ist eindeutig: „Wenn der Eigentümer deiner Mietwohnung sagt, dass er nichts repariert, pass auf, denn das Gesetz ist nicht auf seiner Seite.“

Die Pflicht betrifft Arbeiten, die für eine normale Nutzung der Immobilie erforderlich sind. Voraussetzung ist, dass das Problem nicht durch ein Fehlverhalten des Bewohners entstanden ist.

Diese Schäden können Sache des Eigentümers sein

Als typische Beispiele nennt Sánchez einen Heizkessel, der wegen seines Alters ausgetauscht werden muss, sowie Feuchtigkeit und undichte Dächer. Auch Fehler an der Elektroinstallation, Probleme mit der Heizung oder gebrochene Leitungen können in die Verantwortung des Vermieters fallen.

Eine pauschale Zuordnung allein nach der Art des Defekts reicht jedoch nicht immer aus. Maßgeblich sind die konkrete Ursache, der Zustand der Anlage und die Frage, ob die Bewohnbarkeit betroffen ist.

Der Eigentümer darf eine notwendige Instandsetzung außerdem nicht zum Anlass nehmen, die Miete zu erhöhen. Die gesetzliche Erhaltungspflicht besteht unabhängig davon, dass ihm durch die Arbeiten Kosten entstehen.

Mietvertrag steht nicht über dem Gesetz

Manche Mietverträge enthalten Klauseln, nach denen der Bewohner sämtliche Reparaturen bezahlen soll. Nach der Darstellung von Sánchez kann eine solche Regelung die gesetzlichen Pflichten des Eigentümers nicht pauschal aushebeln.

Die LAU setzt Grenzen für Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Vorgaben abweichen. Ein Vermieter kann daher nicht wirksam jede Störung oder jeden altersbedingten Defekt dem Bewohner zuordnen, wenn es sich um eine notwendige Maßnahme zur Erhaltung der Wohnung handelt.

Das bedeutet aber nicht, dass jede Reparatur automatisch vom Eigentümer bezahlt werden muss. Die Abgrenzung hängt weiterhin von Ursache und Umfang des Problems ab.

Wann der Mieter zahlen muss

Kleine Reparaturen, die durch die gewöhnliche Nutzung der Wohnung notwendig werden, trägt nach der LAU der Mieter. Auch ein Schaden infolge unsachgemäßer Nutzung geht grundsätzlich zulasten des Bewohners.

Ein selbst verursachter Defekt wird deshalb anders bewertet als eine Störung durch Alterung oder den normalen Verschleiß einer Installation. Bei Streit kann es wichtig sein, den Zustand und die Ursache nachvollziehbar zu dokumentieren.

Bedeutung für Mieter und Vermieter auf den Kanaren

Wer einen Schaden feststellt, sollte die andere Vertragspartei möglichst schnell informieren. Mieter müssen dem Vermieter Gelegenheit geben, den Zustand der Wohnung zu prüfen und die erforderlichen Arbeiten zu veranlassen.

Eine schriftliche Meldung mit Datum, Fotos und einer kurzen Beschreibung kann später als Nachweis dienen. Mieter sollten größere Arbeiten nicht ohne Abstimmung selbst beauftragen, sofern keine dringende Situation vorliegt.

Vermieter sollten wiederum prüfen, ob die Reparatur der Bewohnbarkeit dient oder ein altersbedingter Defekt vorliegt. Gerade im stark nachgefragten Mietmarkt der Kanaren können klare Kommunikation und eine saubere Dokumentation verhindern, dass sich eine technische Störung zu einem langwierigen Konflikt entwickelt.