EU-Wohnraumpläne verschärfen Streit um Ferienwohnungen in Barcelona

Die EU-Kommission will Städten mehr Spielraum bei Ferienwohnungen und Zweitwohnsitzen geben. Ein Verordnungsentwurf erlaubt Eingriffe in Gebieten mit nachgewiesener Wohnungsnot. Barcelona sieht dadurch sein geplantes Ende der mehr als 10.000 lizenzierten Ferienwohnungen ab 2028 bestätigt. Der Branchenverband Apartur liest aus demselben Text jedoch hohe Hürden für ein vollständiges Verbot.

Brüssel plant einen neuen Rechtsrahmen

Die Europäische Kommission bereitet eine Verordnung für bezahlbaren Wohnraum vor. Der Entwurf soll Städten und anderen zuständigen Behörden mehr Rechtssicherheit geben. In besonders belasteten Gebieten könnten sie Kurzzeitvermietungen strenger regulieren. Erstmals sieht der Entwurf zudem einen Rahmen für Beschränkungen beim Kauf von Wohnungen vor, die nicht als gewöhnlicher Wohnsitz genutzt werden.

Solche Maßnahmen wären an klare Voraussetzungen gebunden. Die Behörden müssten mit objektiven Daten belegen, dass Käufe für andere Zwecke als den Hauptwohnsitz die Bezahlbarkeit mindestens in den drei vorhergehenden Jahren verschlechtert haben. Außerdem müsste der durchschnittliche Kaufpreis im betroffenen Gebiet mindestens dem Achtfachen des mittleren verfügbaren Jahreseinkommens der örtlichen Haushalte entsprechen.

Beschränkungen bei Zweitwohnsitzen würden laut Entwurf nur neue Käufe betreffen. Bereits erworbene Immobilien wären nicht erfasst. Vor einem Eingriff müssten Behörden außerdem prüfen, ob weniger einschneidende Mittel ausreichen.

Strengere Regeln für Ferienwohnungen möglich

Bei Kurzzeitvermietungen könnten Kommunen Genehmigungssysteme, Register oder zahlenmäßige Grenzen einführen. Voraussetzung wäre ein belegter negativer Einfluss auf das Angebot oder die Bezahlbarkeit regulärer Wohnungen. Auch dieser Effekt müsste mindestens während der drei Jahre vor einer Maßnahme nachweisbar sein.

Der Entwurf setzt zugleich eine Grenze. Die zeitweise Vermietung des eigenen Hauptwohnsitzes soll nicht beschränkt werden. Die Kommission betrachtet solche Einnahmen als legitime finanzielle Hilfe für Haushalte. Strengere Vorgaben wären damit vor allem für Immobilien möglich, die nicht der Hauptwohnsitz des Gastgebers sind.

Die EU verlangt zudem Verhältnismäßigkeit. Bevor eine Tätigkeit stark eingeschränkt wird, sollen etwa Obergrenzen, Ausnahmen bei besonderen Härten oder steuerliche Anreize geprüft werden. Kurzzeitvermietungen allein gelten im Entwurf außerdem nicht als Ursache, mit deren Beseitigung sich der langfristige Wohnungsmangel vollständig lösen lässt.

Barcelona sieht seinen Kurs bestätigt

In Barcelona geht es um mehr als 10.000 Ferienwohnungen mit Lizenz. Die Stadt will diese Nutzung ab 2028 beenden. Die erste stellvertretende Bürgermeisterin Laia Bonet wertet den europäischen Entwurf als Bestätigung dieses Kurses. Nach ihrer Auffassung erkennt Brüssel an, dass Ferienwohnungen in angespannten Märkten Wohnraum für Einwohner verdrängen können.

Barcelona gehört mit Bürgermeister Jaume Collboni zum Bündnis Mayors for Housing. Kommunale Vorschläge dieses Zusammenschlusses sind nach Angaben aus EU-Kreisen stark in den geplanten Rahmen eingeflossen. Die beteiligten Städte hatten mehr rechtliche Rückendeckung für Eingriffe in belasteten Wohnungsmärkten verlangt.

Der Entwurf entscheidet den Konflikt allerdings noch nicht. Er schafft Bedingungen, unter denen Beschränkungen möglich wären. Ob Barcelonas konkretes Vorgehen diese Bedingungen erfüllt, dürfte weiterhin umstritten bleiben.

Apartur verweist auf hohe Beweishürden

Der Branchenverband Apartur kommt zu einer gegenteiligen Bewertung. Nach seiner Auffassung stellt der Entwurf das vollständige Ende der Ferienwohnungen eher infrage. Barcelona und die katalanische Regierung hätten die Notwendigkeit und Verhältnismäßigkeit der Maßnahme bislang nicht ausreichend mit Untersuchungen belegt.

Apartur betont, dass Ferienwohnungen derzeit 1 Prozent des gesamten Wohnungsbestands der katalanischen Hauptstadt ausmachen. Für Beschränkungen müssten Behörden nachweisen, dass keine weniger strenge Maßnahme die Verfügbarkeit und Bezahlbarkeit ebenso wirksam und schnell verbessern könne. Außerdem seien rechtliche und wirtschaftliche Folgen zu untersuchen.

Der Verband verweist auch auf eine 2025 von der Stadt beauftragte wissenschaftliche Studie. Diese habe darauf hingewiesen, dass Ferienwohnungen nach dem Ende ihrer touristischen Nutzung möglicherweise nur teilweise oder gar nicht in den regulären Wohnungsmarkt zurückkehren.

Der endgültige Text steht noch nicht fest

Bei dem Dokument handelt es sich zunächst um einen Vorschlag der EU-Kommission. Für eine endgültige Verordnung braucht es die Zustimmung des Rates der Europäischen Union und des Europäischen Parlaments. In den Verhandlungen kann sich der Inhalt noch deutlich ändern.

Aus konservativen Kreisen kommt bereits Widerstand gegen Grenzen für Kurzzeitvermietungen und Zweitwohnsitze. Kritiker befürchten Nachteile für die lokale Wirtschaft und Arbeitsplätze. Befürworter sehen dagegen eine notwendige Grundlage, damit Städte in nachgewiesenen Krisengebieten handeln können, ohne langwierige Verfahren wegen der europäischen Marktfreiheiten fürchten zu müssen.

Für Eigentümer und Reisende in Barcelona ändert sich durch den Entwurf zunächst nichts unmittelbar. Entscheidend sind der endgültige EU-Text, seine Umsetzung und die rechtliche Bewertung des städtischen Plans für 2028. Bis dahin bleiben bestehende Buchungen und Lizenzen von dieser europäischen Initiative unberührt.