EU plant neue Regeln für Ferienvermietung in angespannten Wohngebieten

Die EU-Kommission will gemeinsame Kriterien für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt schaffen. Ihr Vorschlag für einen Affordable Housing Act vom 9. September 2026 würde dort lokale Beschränkungen von Kurzzeitvermietungen und nicht als Hauptwohnsitz genutzten Immobilien ermöglichen. Solche Eingriffe müssten verhältnismäßig, nachweislich begründet und auf höchstens fünf Jahre begrenzt sein. Ein EU-weites Verbot ist nicht vorgesehen, zudem handelt es sich noch nicht um geltendes Recht.

Gemeinsamer Rahmen für angespannte Wohnungsmärkte

Die Europäische Kommission hat am 9. September 2026 einen Vorschlag für einen Affordable Housing Act vorgelegt. Im Mittelpunkt steht ein gemeinsamer europäischer Rahmen, mit dem Städte, Gemeinden oder einzelne Bezirke als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft werden könnten. In solchen Gebieten sollen die zuständigen Behörden unter bestimmten Voraussetzungen Kurzzeitvermietungen sowie den Erwerb oder die Nutzung von Immobilien beschränken können, die nicht als Hauptwohnsitz dienen.

Der Vorschlag reagiert auf den starken Anstieg der Wohnkosten und auf die rechtliche Unsicherheit, mit der kommunale Regelungen gegen Ferienvermietungen häufig verbunden sind. Nach den vorliegenden Angaben sind die durchschnittlichen Immobilienpreise in der Europäischen Union seit 2013 um mehr als 60 Prozent gestiegen. Für Spanien wird ein Anstieg von 72 Prozent genannt. Weitere Entwicklungen zum Thema finden sich im Bereich Nachrichten.

Die Kommission betont zugleich, dass sie Kurzzeitvermietungen nicht grundsätzlich ablehnt. Energie- und Wohnungskommissar Dan Jørgensen erklärte, in vielen Städten seien diese Angebote jedoch zu einem ernsthaften Problem geworden, das Bewohner aus ihren Wohnvierteln verdränge. Exekutiv-Vizepräsidentin Teresa Ribera verwies auf die Verantwortung öffentlicher Stellen, einzugreifen, wenn der Markt keinen bezahlbaren Wohnraum bereitstelle.

Wann ein Gebiet als angespannt gelten könnte

Der Entwurf nennt konkrete Voraussetzungen für die Einstufung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Der durchschnittliche Immobilienpreis müsste mindestens dem Achtfachen des verfügbaren Pro-Kopf-Einkommens in dem jeweiligen Gebiet entsprechen. Dieses Missverhältnis müsste sich außerdem über das zurückliegende Jahrzehnt hinweg kontinuierlich verschärft haben.

Hinzu kommt eine vorausschauende Prüfung: Prognosen müssten erkennen lassen, dass sich die Anspannung innerhalb der folgenden drei Jahre nicht von selbst abbaut. Damit wäre eine einzelne Preissteigerung oder eine kurzfristige Angebotsknappheit nicht automatisch ausreichend. Die Kriterien sollen eine gemeinsame Grundlage schaffen, auf der lokale Behörden ihre Eingriffe nachvollziehbar begründen können.

Eine entsprechende Einstufung würde dennoch keine automatische Beschränkung auslösen. Die jeweilige Kommune müsste entscheiden, ob eine konkrete Maßnahme erforderlich ist. Zudem müsste sie belegen, dass touristische Vermietungen tatsächlich direkt zu höheren Preisen oder zu einer Verknappung des regulären Wohnungsangebots beitragen.

Beschränkungen müssten befristet bleiben

Der Vorschlag setzt lokalen Eingriffen klare Grenzen. Einschränkungen müssten den Grundsätzen der Verhältnismäßigkeit und Befristung entsprechen und dürften höchstens fünf Jahre gelten. Außerdem wären regelmäßige Überprüfungen erforderlich. Damit soll verhindert werden, dass eine zeitlich oder räumlich unbegrenzte Regelung allein mit einer einmal festgestellten Wohnungsnot begründet wird.

Als mögliche Handlungsfelder nennt der Entwurf die touristische Kurzzeitvermietung und Immobilien, die nicht für den gewöhnlichen Wohnsitz genutzt werden. Darunter können auch Zweitwohnungen fallen. Es geht jedoch weder um ein EU-weites Verbot von Ferienwohnungen noch um ein allgemeines Verbot des Erwerbs von Zweitimmobilien. Erlaubt werden sollen vielmehr lokal zugeschnittene Maßnahmen in Gebieten, die die festgelegten Kriterien erfüllen.

Die neuen Regeln sollen den Kommunen zugleich mehr Rechtssicherheit geben. Städte, die Ferienvermietungen begrenzen, sind bislang immer wieder mit gerichtlichen Auseinandersetzungen konfrontiert. Der europäische Rahmen soll klären, wann Eingriffe in die Freiheiten des Binnenmarkts gerechtfertigt sein können. Die Zuständigkeiten der Mitgliedstaaten in der Wohnungspolitik sollen dabei bestehen bleiben.

Besondere Bedeutung für spanische Städte

Für Spanien ist die Debatte besonders relevant, weil zahlreiche Städte mit hohen Wohnkosten und einem großen Angebot an touristischen Unterkünften ringen. Informationen zur politischen und regionalen Entwicklung bündelt Spanienleben.de unter Spanien. Der Kommissionsvorschlag könnte künftige kommunale Regelungen beeinflussen, sofern die betroffenen Gebiete die gemeinsamen Kriterien erfüllen und einen direkten Zusammenhang zwischen Kurzzeitvermietung und Wohnungsnot belegen können.

Besondere Aufmerksamkeit gilt Barcelona. Die katalanische Hauptstadt verfolgt einen Plan, mehr als 10.000 Lizenzen für touristisch genutzte Wohnungen nicht zu erneuern und bis November 2028 auslaufen zu lassen. Bürgermeister Jaume Collboni hatte dieses Vorgehen angekündigt. Ob und in welcher Weise der neue europäische Rahmen diese Strategie berühren würde, ist auf Grundlage des Vorschlags noch nicht abschließend geklärt.

Nach Angaben aus dem Umfeld der Kommission wäre der geplante Rechtsakt weder eine automatische Bestätigung noch ein automatisches Verbot bereits beschlossener lokaler Vorschriften. Vorgesehen ist vielmehr, dass der neue Rahmen auf Maßnahmen angewendet wird, die nach seinem Inkrafttreten konzipiert werden. Bestehende nationale Kompetenzen im Wohnungswesen bleiben davon unberührt.

Noch kein geltendes EU-Recht

Entscheidend ist der aktuelle Verfahrensstand: Stand 17. September 2026 liegt ein Vorschlag der Europäischen Kommission vor. Die vorgesehenen Kriterien, Befugnisse und Fristen sind daher noch nicht unmittelbar anwendbar. Aus dem Papier folgt gegenwärtig weder ein neues Verbot für Vermieter noch eine sofortige zusätzliche Eingriffsbefugnis für spanische Kommunen.

Die weitere Behandlung auf europäischer Ebene kann noch Änderungen am Text mit sich bringen. Fest steht bislang nur die politische und rechtliche Stoßrichtung des Vorschlags: Wo der Zugang zu bezahlbarem Wohnraum dauerhaft erheblich erschwert ist, sollen lokale Behörden auf einer gemeinsamen Grundlage zeitlich begrenzt handeln können. Voraussetzung wären überprüfbare Daten, ein belegter Zusammenhang mit der jeweiligen Nutzung und eine verhältnismäßige Ausgestaltung.