201,7 Millionen Euro für 2.425 bezahlbare Mietwohnungen

Spaniens Regierung will private Bauträger und Investmentfonds am Bau bezahlbarer Mietwohnungen beteiligen. Dafür sind direkte Zuschüsse von bis zu 201,7 Millionen Euro vorgesehen. Auf Grundstücken der staatlichen Wohnungsgesellschaft Casa 47 sollen rund 2.425 Wohnungen entstehen. Der entsprechende Erlass muss noch vom Ministerrat beschlossen werden.

Öffentlicher Boden trifft privates Kapital

Die Regierung setzt bei ihrem neuen Modell auf eine Zusammenarbeit zwischen Staat und Privatwirtschaft. Casa 47 bringt die Grundstücke ein. Private Bauträger, Bauunternehmen oder Investmentfonds sollen die Gebäude finanzieren und errichten.

Die jeweiligen Auftragnehmer übernehmen anschließend auch den Unterhalt und die Vermietung. Dafür erhalten sie eine langfristige Konzession. Während dieser Zeit dürfen die Wohnungen ausschließlich zu festgelegten, bezahlbaren Konditionen vermietet werden.

Wohnungsbauministerin Isabel Rodríguez hatte das Modell zu Jahresbeginn angekündigt. Am 30. Januar erklärte sie im Kongress, Casa 47 werde noch im selben Quartal 2.800 neue Wohnungen ausschreiben. Diese Ausschreibung erschien jedoch nicht innerhalb des angekündigten Zeitraums.

Zuschüsse sollen Finanzierungslücke schließen

Nach den Wirtschaftlichkeitsstudien von Casa 47 wären einige der geplanten 2.425 Wohnungen unter normalen Marktbedingungen nicht realisierbar. Die Bau- und Betriebskosten wären demnach zu hoch. Zugleich begrenzen die vorgesehenen Mietobergrenzen die möglichen Einnahmen.

Der Staat will diese Lücke mit direkten Zuschüssen schließen. Insgesamt sind bis zu 201,7 Millionen Euro vorgesehen. Das entspricht rechnerisch 83.175 Euro pro Wohnung. Das Geld stammt aus Mitteln, die das Wohnungsbauministerium bereits für den Plan für bezahlbare Mietwohnungen an Casa 47 übertragen hatte.

Es handelt sich nicht um Kredite. Unternehmen müssen die Zuschüsse daher nicht zurückzahlen, wenn sie ihre vertraglichen Pflichten erfüllen und die Ausgaben korrekt nachweisen. Förderfähig sind unter anderem Baukosten, Planungsleistungen, Bauleitung und notwendige indirekte Kosten.

Wettbewerb um geringeren Förderbedarf

Jede Ausschreibung soll einen maximalen Zuschuss festlegen. Bewerber können ihre Chancen verbessern, indem sie weniger öffentliche Mittel verlangen. Auch ein höherer Eigenkapitalanteil oder eine kürzere Konzessionsdauer kann bei der Vergabe berücksichtigt werden.

Weitere mögliche Kriterien sind eine industrialisierte Bauweise, bessere Energieeffizienz und eine frühere Fertigstellung. Der Entwurf erlaubt außerdem Vorauszahlungen von bis zu 100 Prozent der bewilligten Summe. Das soll möglich sein, wenn es für die finanzielle Tragfähigkeit eines Projekts erforderlich ist.

Die Förderung darf allerdings nicht jede gewünschte Rendite absichern. Ihre Höhe soll sich nach Investitionsbedarf, erwarteten Einnahmen, Betriebskosten und einem angemessenen Gewinn richten. Kontrollen sollen verhindern, dass Unternehmen überkompensiert werden und das wirtschaftliche Risiko vollständig beim Staat liegt.

Mietgrenzen gelten für 50 Jahre

Als Gegenleistung für Grundstücke und Zuschüsse dürfen die Betreiber keine freien Marktpreise verlangen. Die Miete muss unter dem jeweiligen Marktniveau bleiben. Zusammen mit geschätzten Versorgungskosten darf sie höchstens 30 Prozent des geschätzten verfügbaren Einkommens eines zur Wohnungsgröße passenden Musterhaushalts ausmachen.

Die genauen Obergrenzen werden erst in den einzelnen Ausschreibungsunterlagen festgelegt. Die Konzessionen sollen grundsätzlich 50 Jahre laufen. Während dieses gesamten Zeitraums sind die privaten Partner für Bau, Instandhaltung und Verwaltung verantwortlich.

Das Grundprinzip lautet damit: Der Staat stellt Boden und einen Teil der Baukosten bereit. Private Investoren finanzieren den übrigen Anteil und betreiben die Gebäude über Jahrzehnte. Im Gegenzug bleiben die Wohnungen während der gesamten Konzession dem bezahlbaren Mietsegment vorbehalten.

Umsetzung ist noch nicht beschlossen

Die rechtliche Grundlage wurde bereits vorbereitet. Im März änderte die Regierung das Gesetz über öffentliche Aufträge. Dadurch entstand ein besonderes Konzessionsmodell für sozialen oder bezahlbaren Wohnungsbau auf öffentlichen Grundstücken.

Der nun geplante königliche Erlass soll die Zuschüsse im Detail regeln. Sein Entwurf befand sich bis Dienstag in der öffentlichen Anhörung. Bevor Förderungen und Ausschreibungen starten können, muss der Ministerrat den Text noch verabschieden.

Wo genau die 2.425 Wohnungen entstehen sollen, geht aus dem vorliegenden Bericht nicht hervor. Eine konkrete Zahl für Mallorca wird ebenfalls nicht genannt. Damit bleibt zunächst offen, ob und in welchem Umfang die Balearen von den geplanten Projekten profitieren.